北海道マンション管理問題支援ネット

全240件の内、新着の記事から30件ずつ表示します。

これでいいのか、管理会社の業務実態

投稿者：sugana 投稿日：2007年 1月 8日(月)14時02分20秒

　第１２回マンション管理セミナーをトップページに掲載しているように２月１７日開催致します。何故、このような問題を敢えて、セミナーで問題提起しようとしたのか。その辺の事情を説明しておきます。　本ページをご覧の皆さんは既に、ご承知とは存じますが、まだまだ、管理会社に全てお任せすれば万全と考えている区分所有者が圧倒的であります。　昨年の暮れに札幌市内の管理組合で総会が開かれ、「経費の垂れ流し状態に憂いを感じている」方から、経費節減案や、役員の選出は順番制と立候補制を加味してはどうか、等と提案したそうです。　ところが、これまで役員をしていた方々から「管理会社に任せておけば大丈夫だ」という合唱があり、この提案者の声が届かなかったということでした。　まだまだ、「管理会社万能論」が区分所有者の中に潜在していることを痛感しまして、管理組合の独立と当事者能力の造成を進めなければならないと再認識した次第です。　従いまして、当セミナーの開催呼びかけ文は次のようにして、管理組合の運営に関心の無い方へのアプローチといたしました。「これでいいのか、管理会社の業務実態」「管理会社の社会的責任とは何か」として、マンションの管理はこれまでの調査でも明らかになっているように、ほぼ全ての管理組合が管理会社へ管理を委託しています。　平成１３年にマンション管理に係わる新しい法律が制定され、それまでのような区分所有者無視の管理ができなくなったと言われておりますが、その実態はどうなっているのか、つぶさに実態を探ってみました。　その結果は、区分所有者や管理組合の無関心ゆえに「管理会社お任せの状態」であれば、マンション管理適正化法も生かされず、管理会社に都合のよい旧態依然の管理が罷り通っているのです。　消費者保護の観点から、問題となる管理を洗い出し、管理組合や区分所有者の利益のための適正な管理を作り出すために共に考えてみましょう。

マンション、進まぬ耐震診断・改修②

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2007年 1月 7日(日)10時04分49秒

≪asahi.comより≫ ●「幸運重なった」まれな例　耐震改修までこぎつけた神戸と福岡の例は、大規模修繕に備えた住民の積立金がたまたま潤沢に残っていたことが、幸いした形だ。　神戸市中央区の三宮東ハイツ（１００戸）は、７９年完成の１４階建て。９５年の震災で壁に亀裂が入り、半壊と認定された。議論の末、１戸あたり約１１０万円を出し合って復旧工事をしたが、各戸毎月５０００円ずつの修繕積立金は「将来のため」とほとんど手をつけなかったという。　０５年２月、窓の閉まりが悪いなどの欠陥が住民アンケートで見つかり、耐震診断を実施。耐震改修は共用部分だけで済むことがわかり、費用は約２０００万円。半額の補助を受け、残りは１億円余りあった積立金からまかなえた。今年２月には工事が完了する予定だ。　管理組合の村上剛理事長（７７）は「ふだんからの積み立てが大事だったということ。幸運が重なった」と話す。　福岡市早良区の室見第２住宅（２棟２６４戸）も、２月に約１億２０００万円をかけて耐震壁増設や耐震ドアに入れ替える工事に着手する。市の補助１５００万円を受けた。　築３０年で、震度６弱だった０５年３月の福岡沖地震ではコンクリート壁の一部が崩れたり、玄関の開閉がしにくくなったりした。昨年１１月、「次に震度６級が来たらつぶれる」との診断が出て、積立金取り崩しを渋っていた一部の住民も賛成に転じた。　理事長の辻紀子さん（６５）は言う。「突然の大地震で意識が変わったことが大きい。ここに住み続けたいとの思いが勝った」　●支援、自治体に格差　０５年秋に成立した改正耐震改修促進法などを受けて、国交省は旧耐震マンション対策に乗り出している。だが、補助制度自体がまだ広がっていない。　同省が昨年１０月時点で全国の市区町村を調べたところ、マンションの耐震診断への補助を導入しているのは１８１自治体（全体の９．８％）、改修補助まで導入したのは６９自治体（３．８％）にとどまっていた。戸建て住宅の耐震診断は９６５、耐震改修は４９７の自治体が補助しているのに比べ、取り組みの遅れが際だっている。　補助制度を持つのは早くからマンションが建った大都市部が多く、地方は対象マンションが少ないという事情もあるが、財政難の中で１棟あたりの補助額が大きくなることや、行政側に個人財産に対する公金支出への抵抗感があることも、影響しているとみられる。　国交省は来年度、改修補助率を１５．２％から３分の１に引き上げる。幹線道路などに面したマンションなどが対象だが、倒壊マンションが道路をふさいで救助活動できなかったり、火災で市民が逃げ遅れたりすることがないようにするため支援する、という考えだ。　耐震改修補助を導入した自治体の担当者は「マンション耐震化は住民の命を守るだけでなく、大地震の際の被害を減らし、自治体が巨額の負担をしないようにする『先行投資』と考えるべきだ」と話している。 http://www.asahi.com/housing/news/OSK200701060082.html

マンション、進まぬ耐震診断・改修①

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2007年 1月 7日(日)10時03分22秒

≪asahi.comより≫ 　耐震強度偽装事件を受け、マンションの安全性への関心が高まっているが、古い基準で建てられたマンションの耐震補強にはほとんど手がつけられていない。高度成長期に分譲されたマンションの多くは住む人々も高齢化し、改修工事をした場合の費用負担の重さに意見がなかなかまとまらないのが現状だ。国は補助制度の拡充などを急いでいる。耐震診断、改修の補助制度への自治体別申請状況（本社調べ）　●積み立て倍増、余生思うと「踏み切れぬ」　東京都杉並区の９階建てマンション（３４戸１店舗）に住む田村晃清さん（５５）は昨年、管理組合理事長になった。マンション管理会社を経営する専門家だが、その田村さんでさえ悪戦苦闘している。　築３２年。区の無料簡易診断で１階駐車場の強度不足を指摘され、改修に向け精密な診断をすることは決まった。しかし、修繕積立金の残高は約２８００万円。区の耐震改修補助は２００万円が限度で、概算４０００万円程度の補強工事をするには借り入れが必要だ。大規模修繕なども含めて試算したら、各戸毎月１万６０００円の積立金が３万８０００円に跳ね上がった。　補強工事には組合員の４分の３以上の特別決議が必要と考えており、合意は容易ではない。強引に進めると積立金を払わない人が出てくる恐れもある。規約を変え、理事を複数年務める覚悟を決めた。改修が済むまでかかわるつもりだ。　「ふつう管理組合理事の任期は１年で、しかもボランティア。それでは手がつけられない。強い意志のあるリーダーがいないと話は進まない」　住民の高齢化も大きな壁になる。大阪府高槻市の摂津マンション（１７３戸）は築４０年。市から４３０万円の補助を受けた耐震診断で、強度が一部基準以下とわかった。　数億円をかけて改修するか、比較的余裕のある中庭を使って高層に建て替えるか。だが、高槻市は耐震改修への補助はしていない。積立金は大規模修繕で７０００万円を使ってしまって余裕がない。マンションの大半は高齢者世帯で、推定平均年齢は７０歳前後だ。　管理組合の茂山秋雄理事長（６４）らは「せっかくカネを出しても、将来の受益者になれるのかという話もある。現状ではなかなか改修まで踏み切れない」という。 http://www.asahi.com/housing/news/OSK200701060082.html

耐震改修滞る２万棟、旧基準マンション　本社調査

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2007年 1月 7日(日)10時00分49秒

≪asahi.comより≫ 　大地震の際の安全性が懸念される旧耐震基準（８１年５月以前）で建てられた分譲マンションについて、朝日新聞社が県庁所在地や政令指定市など主要自治体での耐震診断への取り組みを調べたところ、横浜市や神戸市で８割を超えるマンションが診断を終えた一方、補助制度を持つ自治体のうち３分の１ではこれまで住民からの申請がまったくないことがわかった。自治体によってばらつきが大きく、調査対象の平均では診断実績は約２割にとどまる。診断後、実際に耐震改修まで至ったのは神戸市と福岡市の計３棟だけだった。　９５年の阪神大震災では８１年以前のマンションに倒壊被害が集中したとされる。不動産情報サービス会社「東京カンテイ」によると、旧耐震の分譲マンション（０５年度末）は全国に２万２６５９棟約１４６万戸分あり、全体の２３．７％を占める。だが、行政の支援が十分でないうえ、住民の合意形成の難しさから、補強はほとんど進んでいないのが実情だ。～～～～～～～～～～～　〈マンションの耐震補強〉　８１年５月以前の耐震基準は「震度５程度の地震にたえうる住宅」だったが、同年６月の建築基準法改正で「震度６強以上の地震で倒壊しない住宅」と厳しくなった。耐震診断では１級建築士らが柱や壁の強度、コンクリートの劣化などを調査し、構造耐震指標（Ｉｓ）の数値で危険性を診断する。現在の耐震基準にあたるＩｓ値０．６を下回る建物は、耐震補強が必要とされる。（１）耐震壁の増設（２）柱に炭素繊維を巻きつける（３）壁に補強用鉄骨を入れる――などの工法のほか、制震や免震工法がある。 http://www.asahi.com/housing/news/OSK200701060077.html

サムシングの偽装解明へ対策協

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2007年 1月 1日(月)20時23分50秒

≪asahi.comより≫ 　一連の耐震偽装問題で構造計算書の偽造が指摘されていた太宰府市の設計会社「サムシング」（０２年廃業）について、国交省九州地方整備局は２７日、実態の早期解明を目指す協議会を作った。国交省や各地の自治体など１９団体で構成。今年度末までに各自治体の調査報告をまとめ、構造設計を担当した建築士の処分を検討する。　発足したのは「九州地方構造計算書偽装問題対策連絡協議会」。この日の会議で安全確認を終えていない５２４物件のうち、構造計算書が残っている物件の再調査は年度内に終えることを確認した。調査を終えた２５７件のうち５件については構造計算書に「偽装の疑い」があったという。５件はいずれも福岡市内の集合住宅。　国交省は、各自治体の調査結果を元に、同社を経営していた仲盛昭二・１級建築士の処分を検討する方針。すでに４２件については構造計算書に「不整合」があったと指摘しており、悪質性が高いと確認されれば免許取り消し処分もあり得るとしている。 http://mytown.asahi.com/fukuoka/news.php?k_id=41000000612280003 耐震偽装問題は、姉歯さんだけの問題のようにマスコミが扱っていますが、九州のサムシング、北海道の浅沼と、まだまだ根深い問題が未解決です

シンドラーの事故、「コイルショート原因」…管理会社

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2007年 1月 1日(月)20時15分27秒

≪YOMIURI ONLINEより≫ 　東京都港区の高層住宅で今年６月、高校２年の市川大輔さん（当時１６歳）がエレベーターに挟まれて死亡した事故を巡り、今年４月から事故機の保守管理を請け負っていた「エス・イー・シーエレベーター」（台東区）の西村裕志専務が２６日、港区議会の特別委員会で証言し、「事故は、ブレーキを制御するコイルがショートしたことによって起きた」などと主張した。　西村専務は、事故機では、ブレーキを制御するコイルがショートした結果、ブレーキがかかったような状態が続き、ブレーキのパッド部分が異常に摩耗してブレーキの制動力が失われたため、ドアが開いたまま急浮上したと指摘した。　これについて事故機の製造元の「シンドラーエレベータ」（江東区）は「発言内容を把握していないのでコメントできない」としている。（2006年12月27日読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061227hg03.htm

高２男子９階から転落死　千葉県市川市のマンション

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2007年 1月 1日(月)11時37分7秒

≪北海道新聞より≫ 　１日午前５時２０分ごろ、千葉県市川市塩浜、マンション（１１階建て）９階の自宅ベランダから千葉県立高校２年の男子生徒（１７）が転落し、病院に運ばれたが全身を強く打つなどして間もなく死亡した。　行徳署の調べでは、男子生徒は前日の午後８時ごろから自宅で友人らと酒を飲み、当時は泥酔状態だったという。同署は男子生徒が気分が悪くなってベランダから身を乗り出し、誤って転落したとみて友人や家族から詳しい事情を聴いている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070101&j=0022&k=200701016467 高校生にお酒を飲ませるのが、間違いですマンションは、共同住宅ですので、多数の方が迷惑を被ってしまいます新年の最初が、悲しいニュースで残念です

☆謹賀新年☆

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2007年 1月 1日(月)11時33分28秒

旧年中は、いろいろな方と交流を持ち、沢山のご厚情をいただきました。感謝・感謝の年でした。本年も、たくさんの出会いと情報交換が、マンション問題の解決の一助になることを願って、このホームページを運営していきたいと考えております。今年もよろしくお願いします。

マンションの区分所有者が高齢となり、管理組合理事のなり手がいません②

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月31日(日)17時57分38秒

≪asahi.com　ここが知りたい！より≫ 【質問】理事の代理人は配偶者と子供に限定した方が良いということですが、配偶者は正式に戸籍に入っていなければいけないのでしょうか。また子供ということですが、その子供の配偶者（例えば、子供の配偶者）は代理人になれないのでしょうか。【答え】なかなか難しい問題です。上記の制限からいうと法律的に考えれば代理人になれないわけです。　問題となったケースは２～３年前から同居し始めた戸籍上は夫でない男性が理事長となり、権威を振るった例があります。一度理事長の職権を把握するとなかなか辞めさすことができず、理事会も多数派と少数派に分れトラブルになったケースもあります。　やはりマンションは多くの人の集りですから、規約できちんとルールを決める以外にいい管理方法はありません。【質問】裁判になった事件はありますか。【答え】あります。Ｋマンションはリゾートマンションであるため、理事になった区分所有者が遠方にいたり、区分所有者の夫は仕事が忙しいために妻が代って出席することが多かったマンションでした。そのため妻に代理権があるのかが問題となり、臨時総会を開き、配偶者または一親等の親族に限り代理出席させることができるという内容に管理規約を変更しました。　これに対し、一人の区分所有者が、民法５５条がこのマンションにも準用されるから、理事が他人に代理させることは包括的・全面的にはできず、特定行為に限ってしか代理できない、したがってこの管理規約の変更は無効であると総会決議無効確認の裁判を大阪地方裁判所へ提起しました。（１）大阪地方裁判所の判決（平成元年７月５日）は、理事会は理事の協議によってマンションの利益増進のため真の妥当な結論に達すべきであるから、理事の代理の職責は包括的な行為である。よって管理組合の総会決議を無効と判断するというもので、組合は敗訴しました。（２）組合側が控訴した大阪高等裁判所の判決（平成元年１２月２７日）は、マンションの管理組合法人は私的自治が認められるもので、理事会に理事の代理人を出席させることは私的自治に属する事柄である。　同法人は積極的に事業を行うものではないから、理事の代理行使を認めても同法人やその構成員に実質的不利益を与えるものではない。また、リゾートマンションにとっては理事が集まりにくいので、理事会の円滑な運営には代理は必要不可欠である。　理事会の議事事項について理事にあらかじめ知らされることになっているから、抽象的・包括的代理を認めたものではない、と判断して組合勝訴となりました。（３）最高裁判所の判決（平成２年１１月２６日）も管理組合の事務は、区分所有者の集会の決議によって決定されることになっているから、理事会に委任する事項は限定されている。　したがって、配偶者又は一親等の親族に限定して代理を認めたものは、この新規定により理事への信任関係を害するものではない、と判示しました。　以上のように最高裁判所の判決まで出ましたので、理事の代理問題については一件落着した感がありますが、道義的な問題として、理事として活動できない場合は、理事職を引き受けるのは避けた方が良心的といえるでしょう。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200612300099.html

マンションの区分所有者が高齢となり、管理組合理事のなり手がいません①

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月31日(日)17時56分23秒

≪asahi.com　ここが知りたい！より≫ 【質問】私の住んでいるマンションは５０戸で建築されてからすでに３０年が経過しました。区分所有者も７０代となり、管理組合の理事のなり手がいません。どのように運営していけばいいでしょうか。管理規約では理事が代理人を立てることはできません。【答え】日本でマンションが普及し始めたのは昭和４５～５０年ごろで、築後すでに３０年経過しようとするマンションが増えています。　ところが、建築当時は床面積も小さいため子供の世代と２世帯が同居するのが難しく、若い人が少ないマンションも多いようです。これから建替えなどの難しい業務を遂行しなければならない理事の人が高齢で、なり手がいないというマンションは悩みが深刻なようです。方法としては管理規約を改正して代理人を置くことも一つの方法です。　しかし、その適用もルーズになっていくので、きちんとした規定が必要です。つまり、代理人は理事会で発言し、議決に対し議決権の行使ができ、マンションの運営を決定する権限を持つからです。例えば、（１）理事長は区分所有者であり、理事長は代理人を置くことはできない。（２）理事は区分所有者であるが、配偶者と親族一親等の代理人を置くことができる（例えば、夫・妻または子）。（３）理事会議案について文書で事前に区分所有者である理事に配布する。というものです。【質問】管理規約を改正するのは４分の３以上の多数決が必要ですが、私のマンションでは高齢の区分所有者が多いうえ、マンション以外の場所に住んでいる人も３分の１ぐらいいて、集会への出席もなく、委任状の提出もなく、まったく無関心なのです。かえって長い間賃借している人が管理に関心があって協力してくれているので、その住戸の区分所有者の同意があれば賃借人を理事にすることはできないでしょうか。【答え】区分所有法は、マンションは多くの人が集合して住んでいますが、所有している人＝区分所有者と占有している人＝と、賃借人を明確に分けており、集会や理事会での議決権の行使は区分所有者のみができることに定められています。つまり、マンションは所有権者の集りで、マンションは所有権者の財産であり、その管理の決定権は区分所有者のみに与えられているのです。　占有者である賃借人は規約に従って生活しなければならない義務を負担していますが、理事になったり、規約を変更したりする権利はないのです。　ただ、現実の毎日の管理については、自治会のような組織を作って区分所有者の権利を侵害しない程度に賃借人も含めて運営されている場合もあります。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200612300099.html

RE;落下：金属留め具、マンション工事現場で

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月29日(金)21時58分46秒

>「ライオンズマンション甲府中央」の改修工事現場～～～～～～～ >マンションの分譲と管理を行っている大京グループの大京広報部は「けがをされた方には大変申し訳ない。事故の内容を詳しく確認し、安全確認を今以上に徹底したい」としている。改修工事とのことですから、「分譲と管理」は関係ないですねおそらく、大京さんが改修工事を管理組合から請け負っていたのでしょう作業の安全管理は大事です

落下：金属留め具、マンション工事現場で

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月29日(金)21時39分5秒

≪Yahooニュース　毎日新聞より≫ 落下：金属留め具、マンション工事現場で　通行の男性けが－－強風下の甲府　／山梨 ◇１５メートル落下　２７日午前１０時ごろ、甲府市中央４の「ライオンズマンション甲府中央」の改修工事現場で、足場のパイプを固定する金属製の留め具（長さ約１５センチ、幅約５センチ、重さ約３００グラム）数個が約１５メートル落下し、１個が歩道を歩いていた北杜市明野町の無職の男性（８１）の頭に当たった。男性は病院に搬送され、１週間の切り傷。強風にあおられ落下したとみられ、甲府署は業務上過失傷害容疑で調べている。　同署によると、現場では工事の終了に伴い足場の解体作業が行われており、屋上からロープにつるした一斗缶に複数の留め具など建築資材を入れ、地上に下ろす途中だった。風にあおられるなどして一斗缶が傾き、中に入っていた留め具が落下したとみて調べている。　甲府地方気象台によると、甲府市では朝から強い風が吹き、同日午後０時半までの瞬間最大風速は２２・７メートル（午前１０時３４分）を記録した。　マンションの分譲と管理を行っている大京グループの大京広報部は「けがをされた方には大変申し訳ない。事故の内容を詳しく確認し、安全確認を今以上に徹底したい」としている。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061228-00000093-mailo-l19

新築マンション調査、７パーセントで強度不足か　国交省

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月29日(金)21時17分20秒

≪asahi.comより≫ 　国土交通省は２７日、過去５年間に建築確認された１０階建て程度のマンションを全国で無作為抽出して調べたところ、２２１棟のうち約７％にあたる１５棟で強度不足のおそれがある、と発表した。基準を１とした場合、１５棟はすべて０．９未満で、うち１棟は０．５前後とみられ、建て替えが必要とされる０．５を下回っている可能性もある。書類差し替えなどの明らかな偽装は確認されていないという。強度の確定にはさらに確認作業が必要だが、全国の新築中層マンションの数％が強度不足である可能性が浮上した。　国交省は、０．５未満は震度５強程度で倒壊の可能性があるため使用中止など緊急対応の必要があるとし、０．５以上１未満は改修で対応可能との見方を示している。　調査は、耐震強度偽装事件を受けて今年２月から開始。全国で０１～０５年ごろに建築確認を受けた１０階建て程度のマンション（推計約７０００棟）から無作為抽出した３８９棟が対象。同省外郭団体の日本建築防災協会で構造計算を再計算したうえ、非破壊検査で鉄筋の配置を調べたりコンクリートの強さを測ったりした。１６８棟はなお調査中。　調査済みの２２１棟のうち、強度不足のおそれが指摘された１５棟については、構造計算書と設計図との不整合や、計算過程に不自然な点があったという。　同省は１５棟が所在する自治体に報告内容を伝え、強度が満たされているかどうかの再確認を求めた。強度の確定には、設計した１級建築士らから設計の意図や計算の考え方を聴いたうえで、専門家で精査する作業が必要で、さらに３カ月程度かかるという。　同省は１５棟の建物名や所在地を明らかにしておらず、住民にも強度不足の可能性を知らせていない。「正式確定後、通知する」としている。また、強度不足が確定した場合、設計した建築士らを処分する方針。　新たな強度不足の疑いが浮上したことについて、国交省は「疑問のある設計がなされ、建築確認されたことは遺憾。確定後、厳正に対処したい」としている。 http://www.asahi.com/housing/news/TKY200612270340.html

RE:多様なリスク総合保険で

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月29日(金)21時15分55秒

たけ様、ご意見ありがとうございます。今後も、よろしくお願いします。

管理会社の法令違反

投稿者：sugana 投稿日：2006年12月28日(木)17時03分0秒

　マンション管理適正化法違反の管理会社は、この１２月２２日に監督官庁の調査に応じて違反通告者からの各事項に答えたようです。　その中で、「重要事項説明責任や関係書類の交付」不履行は認めたようです。しかし、「管理組合の設立を妨害した」ことと「会計処理を巡って疑義に思われることはしていない」と強弁をしたそうです。　先にも、当掲示板で掲載しましたが、単なる重要事項の説明や書類の配布のみにとどまらず、適正化法の各事項に抵触し、違反事項をまとめれば、おそらく業務停止は１００日をこえることになります。　そして、悪質で長期に渡っております。監督官庁はどのような裁定を下すのか、大変興味があります。

RE:多様なリスク総合保険で【マンション快適ライフ】

投稿者：たけ投稿日：2006年12月28日(木)04時21分24秒

HP管理員様＞実質的な負担は年間約４２万円となり、掛け捨て型の「管理組合総合保険」より安く済む。これは本当に正しいか検討する必要があります。＞保険料１２１０万６４５０円を一時払いした場合、満期時に１０００万円上記の１２１０万６４５０円は、「積立部分」と「補償部分」に分かれます。１０００万円の積立原資となる支払保険料は約９８０万円程度。１２１０万円６４５０円－９８０万円＝約２３０万６４５０円が補償部分。同補償内容掛捨タイプの支払保険料は上記算出２３０万６４５０円と比較してどうなのか？ ※ほとんどの場合、掛捨タイプの方は負担は少ない！また、原資９８０万円を一括５年預け、１０００万円以上となる安定した金融商品と比較してどうなのか？予定利率の検討はしたのか？ ※銀行定期でもこれ同様の金利（５年積立保険の利率は多くは約０．４％）上記検討は、管理組合としては必要です。それ以外にも、５年後、修繕があり掛捨１年タイプ加入という場合、上記のように「掛捨部分」を明確にしておくと、保険料の比較検討が組合として出来、管理組合として必要な「継続性」の上でも大切な資料となります。現時点の積立保険の予定利率ではほとんどの場合、掛捨タイプ選択の方は管理組合負担は少なくなります。また、積立保険のリスクとして、地震保険を１００％加入して付保しない場合、地震による全損被害の場合は、積立金自体も消滅するというリスクも知っておく必要があります。但し、上記のようなことも踏まえて、積立金の預け入れ先として、損害保険会社を選択肢にいれることはまちがいではありません。また、本当にこのファイナンシャルプランナーが保険の内容まで把握しているかは疑問。

灯油価格（12/25）

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月26日(火)19時41分32秒

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の12/25調査分が発表されました安値66.7　高値78.1　平均価格71.47 平均価格で、前回（12/8）より　0.01円の値上がりです。次回調査は、1/10予定のようです「灯油価格推移」アップしました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html

多様なリスク総合保険で【マンション快適ライフ】

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月26日(火)19時12分3秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 　マンションの保険は、住民の共同財産である共用部分にもかける必要がある。共用部分の契約当事者は管理組合だ。　管理組合向けの保険では、共用部分の損害に加え、住民間トラブルなどにも備えられる商品が注目されている。　管理組合向けの保険には、共用部分での火事や爆発、地震などに備える「火災保険」や「地震保険」、外壁がはがれ落ちて通行人がけがをするといった、共用部分が原因の事故などの賠償責任に備える「施設賠償責任保険」がある。　だが、管理組合向けの保険商品を扱う長谷工システムズ（東京）保険診断相談室長の辻村正幸さんは「マンションで実際に補償の対象となる事案の半分は、階上からの水漏れや子供が誤ってガラスを割ったなど、個々の住民が引き起こしたものです」と話す。　こうした問題には「個人賠償責任保険」が役立つ。「住民トラブルを避けるため、住民を対象にした個人賠償責任保険を、管理組合で一括加入する例が増えています」と辻村さん。　また、損保各社は、火災保険に施設・個人賠償責任保険を特約で組み合わせ、マンションの多様なリスクに対応する「マンション総合保険」を発売している。日本興亜損害保険（東京）の「管理組合総合保険」もその一つ。東京都内のマンション（４０戸）が共用部分の火災保険金額を３億円、施設・個人賠償責任保険の支払限度額を各１億円で設定したというモデルケースで、保険料は年２７万７４００円となる。これに１億５０００万円の地震保険を追加すると、総保険料は５１万４４００円だ。　総合保険は、火災保険や賠償責任保険などにばらばらに加入するのに比べ、同様の補償内容で保険料が割安というメリットがある。　ただし、管理組合が新たな保険に加入するには、総会決議が必要だ。住宅コンサルタントの平賀功一さんは「加入を検討する際は必ず各社から見積もりを取り、保険料と補償内容を吟味して」と話す。　マンションの修繕積立金の運用についても、管理組合向けの積み立て型火災保険など、損保商品が生かせる。　積み立て型は満期時に返戻金が受け取れる。満期は５年程度が多い。また、保険料を一時払いする方が、毎月や毎年積み立てる形よりお得だ。　日本興亜損保の「積立管理組合総合保険」（５年満期）を先のモデルケースに当てはめると、地震保険を含めた保険料１２１０万６４５０円を一時払いした場合、満期時に１０００万円が戻る。実質的な負担は年間約４２万円となり、掛け捨て型の「管理組合総合保険」より安く済む。　ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘さんは「修繕積立金を一か所に預けるより、分散させた方が安全。その点からも、一部を積み立て型保険に回すのは意味がある」と話す。ただし、その保険会社が経営破たんすると、満期返戻金は８割しか補償されない。「保険会社の経営の安全度も考慮して」と指摘する。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061226hg01.htm

震災の類焼　全額補償も【マンション快適ライフ】

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月26日(火)19時10分35秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 　地震被害に備えるには、地震保険の加入が必要だ。火災保険とのセットでの加入が条件だが、最近は火災保険の一部商品と組み合わせると、補償を広げることが可能になった。税制面の支援も拡充される。　地震で火災が発生したり、建物が倒れたりした場合の被害は、一般的な火災保険ではほとんど補償されない。マンションは１戸建て住宅に比べて倒壊の危険性は低いが、類焼など火災のリスクは大きい。「やっぱりあぶない、損害保険の選び方」の著者で、保険コンサルタントの村田稔さんは「類焼の被害に対応するために、地震保険に加入しておくのが望ましい」と話す。　地震保険は政府と損保会社が共同で運営しており、基本的な補償内容は各社共通だ。単独での加入はできず、火災保険とセットで契約する。建物と家財、別々にかけることができるが、保険金額は火災保険の保険金額の３０～５０％の範囲内と定められており、建物で５０００万円、家財で１０００万円と上限がある。　地震の被害がすべて補償されないことから、「地震保険に加入しても無駄なだけ」という声もある。　「ただ、最近はその被害を全額補償する火災保険の新商品も出ています」と村田さんは話す。　その一つが損害保険ジャパン（東京）の火災保険「新家庭保険」で、今年４月から販売を始めた「地震火災費用５０プラン」という特約だ。　個人火災グループ主任の関理恵子さんは「特約の条件として通常の地震保険に、保険金額を火災保険金額の５０％に設定して加入することが必要です」と話す。地震による火災被害を受けた際、地震保険と特約からそれぞれ火災保険金額の５０％ずつが支払われる。合計で火災保険金と同額の補償となる。ただ、この特約で倒壊被害は補償されない。　東京都世田谷区のマンションの例では、新家庭保険で火災保険金２０００万円、地震保険金１０００万円にした場合、年間保険料は２万４７００円。これに特約で保険金１０００万円を付けると、保険料は３万６９００円となる。　東京海上日動火災保険（東京）も、生損保一体型の保険商品「超保険」に、通常の地震保険と合計で地震の被害を１００％補償する特約がある。特約部分の保険料は、通常の地震保険の１・５～１・６倍だが、倒壊の被害も全額補償となる。保険料も考慮し、これらのものが必要かどうかを慎重に検討したい。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061219hg01.htm

欠陥住宅の救済基金創設

投稿者：sugana 投稿日：2006年12月26日(火)11時54分20秒

欠陥住宅の救済基金創設へ　国交省 asahi com 2006年12月21日　耐震強度偽装事件を受け、国土交通省は２０日、住宅業者の出資を基に「住宅購入者等救済基金」（仮称）を０９年度をめどに創設する方針を固めた。販売業者に対する保険加入や「供託」などの補償資力の確保の義務化も含めた法案を来年１月からの通常国会に提出する予定だ。　販売業者には１０年間、構造部分などの欠陥を補償する義務があるが、耐震偽装事件のように販売元が倒産したうえ、故意や重大な過失が原因であれば、業者に保険金は支払われず、結果的に購入者は泣き寝入りせざるを得ない。基金は、今後の類似事件でこうした被害者を救済するのが目的だ。　基金への拠出が義務づけられるのは、補償資力確保の手段として保険加入を選んだ販売業者で、中小業者が中心になるとみられる。住宅１戸あたりの保険料は数万円、基金拠出額は数百円が見込まれている。

札幌耐震偽装　住友不動産を提訴

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月26日(火)08時59分42秒

≪北海道新聞より≫ 札幌耐震偽装　住友不動産を提訴　マンション住民１６人、計４億6800万円請求　浅沼良一・元二級建築士による耐震強度偽装問題で、強度不足が判明した札幌市中央区と北区の分譲マンション住民が、販売した住友不動産（東京）を相手取り、売買契約の解除と代金の返還など計約四億六千八百万円の支払いを求め二十五日、札幌地裁に提訴した。　浅沼元建築士がかかわった強度不足マンションの住民が提訴するのは初めて。　原告は中央区の十五階建てマンションの十四人と、北区の十階建てマンションの二人。　中央区の住民の訴えによると、住民は二○○二年から○三年にかけて売買を契約。その際、住友不動産が「新耐震基準に基づく安心設計」と書かれたパンフレットを示したことなどが消費者契約法違反（不実告知）にあたるとし、契約の取り消しと売買代金など約四億一千万円の支払いを求めている。　今年五月の札幌市の調査で、この建物の耐震強度は基準の８６％しかないことが判明した。住友側は補強工事を提案しているが、代金返還には応じていない。　原告代理人によると、販売時に住友側が耐震強度偽装を認識していなかったとしても責任を問えるという。　一方、北区の住民は○二年に売買を契約。マンションの耐震強度は基準の７５％で、住友側には強度不足を補修する義務（瑕疵（かし）担保責任）があるのに果たしていないとして契約解除と、売買代金、代金の二割の違約金計約五千八百万円の支払いを請求している。住友側はこの物件を販売代金で買い取り、建て直す方針を示していた。　住友不動産は「訴状を見ていないのでコメントできない」としている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20061226&j=0022&k=200612265268

管理会社の言い訳

投稿者：sugana 投稿日：2006年12月25日(月)16時50分49秒

編集済

　北海道の独立系の規模では最大の管理会社の言い訳。　ある管理組合の監事さんが、これまでの管理委託契約書で腑に落ちない点があり、管理会社の担当者に対して質問したそうです。　途中から、契約年月日が３カ月勝手に延長になっているが何故、このようなおかしな事になっているのですか。と聞いたところ、フロント担当者が「マンション管理適正化法の施行により、このようになったのです」と、答えたそうです。　管理組合の監事さんは、その回答に納得せず、本日当マンションネットを尋ねられ「よくも、回答にならない回答して、煙に巻いたつもりでしょうが、今お話を聞いて頂き、管理会社の一方的な業務不履行ということが理解できました」と確信を持って、管理会社を追及するそうです。　そして、監査報告では「会計監査報告と業務監査報告で、これらの問題も明らかに致します」と、ご自分が疑問に思っていた事案が、管理会社の特有な誤魔化しであったことが分かり、すっきりされたようでした。

管理会社の法令違反

投稿者：sugana 投稿日：2006年12月24日(日)12時57分4秒

編集済

　国土交通省（地域担当北海道開発局）は、先に区分所有者から「マンション管理適正化法違反に関する通告」を受けた、札幌市の管理会社◯◯◯◯◯◯㈱が、去る１２月２２日（金）に監督官庁に呼び出され、調査が始まりました。　区分所有者から通告を受けた全ての事実についての事実解明が行わなければ、監督官庁としての存在は無いし、法律の存在も意味はありません。　また、地元の報道機関や全国紙も、この情報をキャッチしているようで、既に取材が始まっていると聞いております。当マンションネットに対しても、取材の要請が来ており、今後の報道にも注目しているところです。

アップ報告

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月23日(土)21時30分56秒

第１０回マンション管理講座のレジメアップしました。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/10/kouza10.html

管理会社の法令違反

投稿者：sugana 投稿日：2006年12月22日(金)10時36分50秒

昨日、今問題になっている法令違反の管理会社に管理委託しているB管理組合の理事長さんから要請があり相談に預かりました。　この管理組合も１９年間管理を委託してきましたが、総会も開かず、勿論決算報告等の義務事項の履行など一切行ってきませんでした。　ここに至って、国土交通省から審問等の動きが出てきて、この１２月に決算書を提出しましたが、関係する預金通帳等の書面が全て提出されず、問題を抱えています。　従って、当該管理会社が管理を委託している関係管理組合においては、全て法令違反の業務を行っていることが明瞭になりつつあります。

ガソリン・灯油、１２週連続下落　道内

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月21日(木)16時40分48秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが二十日発表した石油製品市況調査によると、十八日現在のレギュラーガソリンの全国平均小売価格は前週に比べ一リットル当たり○・三円安の一三四・五円と十四週連続の値下がりとなった。道内平均価格は同○・五円安の一三四・四円で、十二週連続の下落となった。　灯油（配達）は全国平均が同○・一円安の八四・八円。道内平均は同○・二円安の七七・七円で、十二週連続の値下がり。軽油は全国平均が同○・一円安の一一三・七円、道内平均は同○・二円安の一一四・二円だった。　小売価格の値下がりについて、石油連盟の渡文明会長（新日本石油会長）は二十日の記者会見で「供給過多になっている」と指摘。一月出荷分の卸価格は、原油相場の値上がりで前月比一リットル当たり一円程度の値上げとなるとの見通しを示した。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20061221&j=0045&k=200612204287

管理会社の法令違反

投稿者：sugana 投稿日：2006年12月21日(木)12時31分22秒

編集済

　本ページに掲載されているように、国土交通省は「適正化法違反業者」に対する行政処分の基準を決定し施行が始まりました。　これらの違反業者は相当数潜在していると予想しておりますが、関係する管理組合や区分所有者が告発したりして世間にアピールしなければ何にも活用されません。　適正化法に規定されている全ての条項に違反し、且つ長期に渡っている管理会社が札幌市に存在しており、これらの事実を確認すれば、基準にある業務停止は火を見るより明らかになります。国土交通省が指導などという曖昧な行政処分をすれば、自ずとその責任は監督官庁の国土交通省に向けられると思います。　その事実は「重要事項の説明は法制後一切無し」「管理組合の資金分別管理も無し」「契約書も作成無し」「総会も開かないで、勝手な資金運用を実施」「決算等の関連書面の閲覧を拒否」「大規模修繕工事は総会決議も無しに実行」「設立総会を請求したところ、開催を妨害し、管理組合の設立を阻んでいる」などと、悪質でしかも２７年間と長期に渡っている。管理会社として業務を履行する資格に欠けているといえます。　従って、業務停止後登録抹消が妥当な行政処分と言えますが、皆さん、どのようにお考えですか。コメントを頂きたいものです。

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月19日(火)21時19分33秒

≪国土交通省ＨＰより≫ １．マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為に対する監督処分（１）マンション管理業者が、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為（以下「本法違反行為」という）をした場合には、法第８１条本文の規定による指示処分、又は法第８２条第２号の規定による業務停止処分をすることとする。この場合において、監督処分内容については、別表に定めるところによることを基本とし、必要に応じ（２）の規定による加重又は（３）の規定による軽減をして、定めることとする。（２）本法違反行為が、以下に掲げる事由のいずれかに該当する場合には、別表において指示処分、又は１５日以内の業務停止処分とすべき違反行為にあっては３０日の業務停止処分に、３０日以上の業務停止処分をすべき違反行為にあってはその業務停止期間を２分の３を乗じて得た日数に加重することができる。 ① 当該本法違反行為の態様が、詐欺的である等、悪質である場合 ② 故意により、虚偽の書面の記載又は説明をした場合 ③ 当該本法違反行為による違反状態が長期にわたっている場合 ④ 当該本法違反行為が及ぼす社会的影響が大きい場合 Ⅲ．施行期日等（１）この基準は、平成１８年１２月１９日から施行する。 http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/kekka/pubcomk132/02.pdf

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）に対する意見募集の結果について

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月19日(火)21時07分11秒

≪国土交通省ＨＰより≫ 国土交通省では、平成１８年１０月２４日から平成１８年１１月２３日までの期間において、標記の意見募集を行い、８件のご意見を頂きました。　頂いたご意見の概要及びそれに対する国土交通省の考え方を別紙のとおり取りまとめましたので、公表いたします。　また、ご意見の概要につきましては、本基準案に直接関係する部分に限らせていただきましたが、掲載しなかったご意見についても今後の施策の推進に当たって、参考にさせていただきたいと考えております。　また、別添のとおり監督処分の基準を決定致しましたので、あわせて公表いたします。皆様方のご協力に深くお礼申し上げるとともに、今後とも国土交通行政の推進にご協力いただきますよう、よろしくお願い申し上げます。 http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/kekka/pubcomk132_.html マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）に対する主なご意見の概要とそれに対する国土交通省の考え方について http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/kekka/pubcomk132/01.pdf

宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準の概要

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年12月19日(火)19時43分49秒

≪国土交通省ＨＰより≫ マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準の概要１．趣旨　事業者等によるコンプライアンス向上の取組を促進し、不正行為の未然防止を図るため、監督処分を行う場合の統一的な基準として「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」を作成するものである。２．基準（案）の概要（１）個々の違反行為毎に業務停止期間の明確化・標準化 [具体例] ・重要事項説明書に虚偽の記載があった場合は、標準の業務停止期間を７日とし、重要事項説明会を開催しない場合等は、１５日、３０日とする。・財産の分別管理義務違反については、標準の業務停止期間を３０日とし、管理組合の財産に係る損害が発生した場合は、６０日とする。・専任管理業務主任者設置義務違反については、７日とする。（２）処分の加重・軽減措置 ①主な加重措置イ違反行為の態様が詐欺的である等、悪質である場合や故意により、虚偽の書面の記載又は説明をした場合は、業務停止期間を２分の３倍に加重することができる。ロ複数の違反行為を行った場合は、次の業務停止期間のうち、より短期である日数とする。ａ各違反行為に対する業務停止期間のうち最も長期であるものの２分の３倍又は２倍の日数。ｂ各違反行為に対する業務停止期間を合計した日数ハ過去５年間に監督処分を受けていた場合は、業務停止期間を２分の３倍に加重する。 ②主な軽減措置直ちに違反状態を是正し、かつ、違反行為の是正に向けた対応が誠実である場合は、業務停止期間を３分の２倍又は指示処分とすることができる。（３）地域を限定した業務停止処分業務停止処分について、一定の要件の下、必要に応じ地域を限定して処分できる旨規定。（４）処分内容の公表処分の内容について、国土交通省の各地方整備局、北海道開発局及び内閣府沖縄総合事務局のホームページへの掲載により公表。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/011219_5/01.pdf

以上は、新着順91番目から120番目までの記事です。

1 2 3 4 5 6 7 8 | 《前のページ | 次のページ》

北海道マンション管理問題支援ネット

投稿募集！　スレッド一覧

これでいいのか、管理会社の業務実態

マンション、進まぬ耐震診断・改修②

マンション、進まぬ耐震診断・改修①

耐震改修滞る２万棟、旧基準マンション　本社調査

サムシングの偽装解明へ対策協

シンドラーの事故、「コイルショート原因」…管理会社

高２男子９階から転落死　千葉県市川市のマンション

☆謹賀新年☆

マンションの区分所有者が高齢となり、管理組合理事のなり手がいません②

マンションの区分所有者が高齢となり、管理組合理事のなり手がいません①

RE;落下：金属留め具、マンション工事現場で

落下：金属留め具、マンション工事現場で

新築マンション調査、７パーセントで強度不足か　国交省

RE:多様なリスク総合保険で

管理会社の法令違反

RE:多様なリスク総合保険で【マンション快適ライフ】

灯油価格（12/25）

多様なリスク総合保険で【マンション快適ライフ】

震災の類焼　全額補償も【マンション快適ライフ】

欠陥住宅の救済基金創設

札幌耐震偽装　住友不動産を提訴

管理会社の言い訳

管理会社の法令違反

アップ報告

管理会社の法令違反

ガソリン・灯油、１２週連続下落　道内

管理会社の法令違反

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）に対する意見募集の結果について

宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準の概要

teacup.AUTO BBS Lv2-Free

投稿募集！ スレッド一覧

投稿募集！　スレッド一覧