北海道マンション管理問題支援ネット

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第１１回マンション管理セミナーの開催

投稿者：sugana 投稿日：2006年10月30日(月)12時03分11秒

　トップページに掲載してある内容を詳しくお知らせします。 ●消防法の改正による火災警報装置の設置義務　既存マンションの専有部分の寝室・台所（札幌市の場合）に火災警報機の設置が義務づけ　られました。期日は平成２０年６月１日からとなります。　この情報について、札幌市消防局の担当者が説明してくれます。 ●デジタル放送に伴う診断と改修工事　各マンションに発生しているビル陰の診断（総務省は現在の範囲より、三分の一に減少す　ると公表しています）と、それに伴う改修工事の実態について、業者から具体的な説明が　なされます。 ●火災警報機及びデジタル放送の現況診断と改修工事の経費節減対策　火災警報機は現在市販もので（有名メーカー）１個８，０００程度しております。マンシ　ョンネットの共同の取り組みで、何とか５０％程度で購入することを検討中です。　また、デジタル放送に伴う、診断と改修工事についても、共同の力で格安の工事を実現す　る取り組みを目指しております。　管理組合の共同の力で「経費の大幅な削減」を実現するためのセミナーです。会員を初め　管理組合の役員の皆さんの参加を呼びかけます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンションネット　事務局

分譲マンションの火災保険について⑤

投稿者：たけ投稿日：2006年10月29日(日)21時07分52秒

管理組合が契約する火災保険特約に「個人賠償責任保険」があります。単独で契約している組合もありますが、火災保険の特約として契約する方が支払保険料も安くなります。この「個人賠償責任保険」は、専有部分排水管より階下への水漏れさせ、損害を与えた場合のような漏水事故を目的に加入しています。その為、組合でなく各個人で加入すべきという意見の元、加入しない組合もあります。ただ、上下の事故に対して理事役員などが仲介するという運営面のリスクを考え、加入してもいいと思います。なお、この保険は管理組合が契約する損害保険の中では、被保険者が組合でなくマンション住人となる保険です。多くにマンション住人が知らない点は、この管理組合が契約する「個人賠償責任保険」はマンション内事故だけでなく、マンション外事故にも対応するということです。例えば、この「個人賠償責任保険」に組合が加入しているマンションの住人が・子供が学校へ行く途中、謝って他人の車えお傷つけた。・自転車で買物行く途中子供にケガおわせた。・犬の散歩中、犬が飛びつき相手にケガおわせた・買物途中で商品を壊した・ゴルフプレー中、他人へボール当てケガおわせた。等々、こうした事故で法的賠償責任おう場合、組合加入の「個人賠償責任保険」で対応出来ます。つまり、管理組合が「個人賠償責任保険」に加入しているマンションに住む限り、個人で同様の保険加入は基本的に必要ないということです。管理組合として、「個人賠償責任保険」に加入する（している）場合は、その証券番号と補償金額及び補償内容を広報すべきなのです。被保険者はマンション住人、保険事故あった場合の保険請求は住人が行うのが基本です。組合としても、マンション内の漏水事故などの場合、マンション全体の設備管理の視点で事故内容を把握する必要があります。しかしながら、マンション外事故までは住人個人の問題として保険対応する為にも上記のような広報が必要となるわけです。多くの管理組合はこの「個人賠償責任保険」に加入しながら、この保険の補償適用範囲を把握してない場合が多くあります。保険代理店もきちんとそこまで説明していない場合もあります。せっかく、自分達が支払う管理費で加入する保険です。利用出来るよう広報し、個人では無駄な保険加入を削減すべきです。

ＲＥ：保険　一郎様

投稿者：たけ投稿日：2006年10月29日(日)20時00分26秒

＞すでに保険会社から講師を迎え会員向けのセミナーを実施しておりこのセミナーとは、このＨＰに記載されているセミナーのことでしょうか？それとも、違うセミナーのことでしょうか？私が投稿している発端はこのＨＰに記載されている内容がおかしいと思ったところから、スタートしています。なお、私の投稿についてはＨＰ管理員様により、いつでも止められることつたえています。

譲マンションの火災保険について④

投稿者：保険　一郎投稿日：2006年10月29日(日)09時12分20秒

たけさん、火災保険についてのアドバイスありがとうございます。当マンションネットでは、すでに保険会社から講師を迎え会員向けのセミナーを実施しており、それにもとづき各管理組合では総合保険等への見直しをしております。

分譲マンションの火災保険について④

投稿者：たけ投稿日：2006年10月29日(日)07時39分53秒

管理組合が契約する火災保険には「積立タイプ」と「掛捨タイプ」があります。「積立タイプ」は掛捨支払保険料が削減できて得だ！という声をよく耳にします。果たしてそうなのでしょうか？「積立タイプ」を選択した管理組合理事役員が、積立に関して「予定利率」を把握していない場合も多くあります。お金を金融機関に預ける時、「予定利率」を知らずに預けることがあるでしょうか？でも、販売する方（＝保険代理店）も買う方（＝管理組合）も「予定利率」に触れずに、契約成立していることは決して珍しくありません。「積立タイプ」の火災保険加入する時、支払保険料の内訳として ①「積立部分」と②「補償部分」に分かれます。 ※保険証券の記載されていません、契約時の提案書などに記載されています。仮に５年一括支払契約、満期返戻金３０００万円、支払保険料３１００万円この場合、単純な掛捨支払保険料は３１００万円－３０００万円＝１００万円、となります。この保険契約の支払保険料３１００万円の内訳は ①「積立部分」＝２９４００万円　②「補償部分」＝１６０万円となります。５年後、２９４０万円が原資となり、受取利息６０万円がプラスされ、３０００万円を満期返戻金として管理組合が保険会社より受取ます。管理組合として、積立保険加入時検討が必要なのは、１、修繕積立金管理として、①「積立部分」＝２９４０万円が運用され５年後３０００万円以上になる金融商品はないのか？（他金融商品との比較）２、②「補償部分」＝１６０万円は、同補償内容の「掛捨タイプ」と比較してどうなのか？（支払保険料との比較）当然、１の他金商品との比較において、「予定利率」の比較や預け先の「安全性」の比較が大切です。「補償部分」の支払保険料比較において、同補償内容なら一般的に掛捨タイプの方が支払保険料は安くなります。２９４０万円が５年後３０００万円以上の受取できる他金融商品を選択し、掛捨タイプ火災保険を選択すれば、よりロスが軽減できる可能性もあるわけです。こうした検討をして、「積立タイプ」を選択することが管理組合にとって必要です。保険代理店や保険会社担当者に掛捨保険料は削減できますよ、という表面的な数値で判断してはいけません。 ※代理店手数料は支払保険料の高い「積立型」の方が高くなります。但し、よく検討し、預け先の「安全性」「予定利率」など考慮して「積立型」選択することは間違いではありません。金利情勢により、よりよい「予定利率」積立商品が販売されることも考えられます。参考として支払保険料の組合会計処理ですが、 ①「積立部分」は修繕積立金、②「補償部分」は一般管理費、として処理するこが望ましいです。中には満期返戻金を契約年度より修繕積立金に計上している組合もありますが、これは５年後の受取利息を発生する前から計上した形になります（架空計上）「補償部分」は修繕積立金より一括支払した場合など、契約年数でその支払保険料を割り、１年毎に一般管理費より、積立金へ振り返る方法もあります。事例の「補償部分」＝１６０万円なら、１６０万円÷５年＝３２万円（毎年振替分）これは５年後、大規模修繕予定の為、掛捨型の１年契約など選択する場合、組合として、支出項目として、一般管理費の継続性という面でこの「３２万円」はひとつの比較数値となります。

一般会計の概要診断

投稿者：sugana 投稿日：2006年10月28日(土)15時45分43秒

　当マンションネットの事業として展開している「管理費会計」の診断がこのところ、多くなって参りました。　つい先日も、３３戸の管理組合について、診断致しました。その結果、「事務管理業務費、管理員業務費、エレベーターの保守点検、定期清掃、消防設備の点検、など」（この管理組合は、全ての業務について、管理会社に委託しているために、不必要に経費の支出がありました）で、年契約額は（税抜き）５００万円程度。　それに対して、診断価格は２４０万円程度。現在の委託経費の半分の２５０万円程度で実施できることが判明。理事会長はじめ理事会の面々は驚くばかり。　これまで、１３年間に渡り多額の不必要な支出をしたことになります。　さて、今後当マンションネットの開発したノウハウを是非活用して、無駄な経費の垂れ流しの無い契約を結びたいものです。　診断した、金額は適正価格であり、必ず実現できます。業務仕様を管理組合の利益になるような内容にして、公正な「競争入札方式」を活用して行えば達成できます。　診断だけでなく、診断価格を実現する支援も行っており、電話かメールで直接事務局までご連絡ください。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンションネット　事務局

不在区分所有者からの費用徴収の是非は？

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月27日(金)13時56分49秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q：　不在区分所有者の賃貸物件オーナーは賃貸収入を得つつ、組合役員の負担はない。一方で、在住区分所有者に連絡のための郵送費、通信料などの負担を強いている。合理的な対策はないか。 A：　「連絡のための郵送費、通信料などの負担を強いている」ことに関する「合理的な対策」の判断は、マンションの規模や不在区分所有者の数などを考慮して、管理組合がすることになります。不在区分所有者に「役員免除・郵送費・通信料等」として管理費とは別に費用を徴収するケースはあります。組合員の平等性を考えれば「役員免除」については数千円から数万円、「郵送費・通信料等」についての実費程度の追加負担には問題はないと思います。 Q：　管理会社は、不在区分所有者を含め、保持する住所、氏名、電話番号など、管理組合から正式に提出要望のあった場合、どのような回答をするのか。 A：　管理組合運営業務にかかわる「収納」「督促」「各種通知」などのための情報（名簿）については、本来は、管理組合が「保持」すべきもので、当然、管理組合から要請されれば、管理会社は名簿を提出すべきです。なお、「管理会社が保持する」とありますが、管理会社は、管理組合からの委託により、「収納」「督促」「各種通知」のために、便宜的に組合員の所在地や氏名等を「把握」しているにすぎません。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/10/post_589.html 上記は、疑問が２つに分かれていたので、編集してみました。

「熱割れ」したガラスの修理費用の負担は？

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月27日(金)13時51分33秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q:　分譲マンションのバルコニー側窓ガラス(はめ殺し、網入り)にひびが入りました。管理会社紹介のガラス屋さんの見立てでは熱割れだそうです。交換の費用負担は、その部屋の区分所有者、管理組合、のどちらになるのでしょうか？ガラスは共有部分であり、管理組合負担が普通だと思うのですが。 A:　ガラスの「熱割れ」とは、直射日光（特に西日）などによるガラスの温度差によりひびが発生するものです。「管理会社紹介のガラス屋さんの見立てでは熱割れだそうです」とありますが、「熱割れ」の原因には、ガラスの大きさや種類（網入りガラスなど）、部分的な日影、フィルムの貼付、ごくまれにカーテンや家具による熱のこもり、ガラスエッジの仕上げなどがあります。その「熱割れ」の原因が相談者様側にあれば相談者様負担となります。ただし、他室でも同様の事象があれば、分譲会社の「熱割れ」対策の不足も考えられます。このような場合には、管理組合として、その責任の所在を追及することにより、個人負担の可能性は低くなるものと思われます。なお、「ガラスは共用部分であり」とありますが、一般的には、管理規約（マンション標準管理規約単棟型では第２１条）で、「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担において（管理を）行わなければならない」ことになっていますので、ガラスは共用部分ではありますが、個人の負担と責任で管理をすることになりますので留意してください。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/10/post_592.html

ＲＥ情報の提供

投稿者：sugana 投稿日：2006年10月26日(木)12時29分23秒

　さて、気がついたこととして、初年度の予算書を見て下さい。もし、その中に、消防設備点検業務が年二回となっていれば、初年度は特例として１回良いことになっており、業務を必要としないで無駄な支出が行われることになります。　多くの管理会社は管理組合の指摘がなければ、二回分請求することがあります。　また、建物定期検査報告（非常灯の点検等）も初年度は免除されており、管理組合が関心無ければ、請求する管理会社があります。　更に、特殊建築物定期検査も初年度は必要なく、予算書に盛られていれば、請求されることは間違いありません。気をつけて監視しましょう。　エレベーターの保守点検も初年度は９カ月の請求です（３カ月は無料）が、予算書に１２カ月となっていれば、余計な支出になります。　以上のようなことは、大手だから大丈夫と勘違いしている方もいます。有名な会社だから債務不履行や不法行為を起こさないという考え方は、この際、きっぱりと排除したほうがよいでしょう。これまでの多くの事例が物語っています。

情報の提供

投稿者：sugana 投稿日：2006年10月26日(木)12時16分3秒

　「業務委託について」と掲載された黒田さん、どのような経験や情報が必要ですか。具体的に質問して下さい。　当ホームページの管理員、マンションネットのメンバーが直ちにお答えすると思います。「聞くは一時の恥聞かぬは一生の恥」であり、どのようなことでも親切に答えて頂けれことと思います。　取りあえず、どのようことでしょうか。　情報提供として、昨年分譲したマンションの区分所有者が、当マンションネットの情報を活用して、初年度中に管理委託経費の削減に取り組み多大な成果をあげました。　その情報が、当ホームページの「管理委託契約関係」に掲載それており、参考になると思料致します。　また、一般的にマンション関係の書籍を熟読されてもあまり意味はありません。ご自分のマンションの実態から出発して、何が問題なのか探求することが一番の勉強になると確信致します。つまり、自分のマンションの財政分析、管理委託の内容の吟味、など実例に体当たりすることが何よりの勉強になると思います。　それでは何なりと具体的に質問して下さい。マンションネット　事務局

業務委託について

投稿者：黒田ひとみ投稿日：2006年10月25日(水)14時13分46秒

　私ははじめてのマンション生活ですが、わからないことが多すぎて困っていました。自分で購入したマンションの管理と権利の行使についてよく勉強していこうと思っております。特に委託金額が適当なのかどうかは、何のノウハウもなく私の判断できかねる状態のまま、総会で決められても納得できるものではありません。でも総会は終わりましたので来年の決算状況をよく吟味できるよう勉強してみたいと思います。　他の経験やらの情報を知らせていただければ幸いでございます。

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）に対する意見募集について

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月25日(水)11時42分37秒

≪国土交通省　総合政策局不動産業課　ＨＰより≫ 　この度、国土交通省不動産業課では、事業者等によるコンプライアンス向上の取組を促進し、不正行為の未然防止を図るため、処分を行う場合の統一的な基準として「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）」を作成しました。　つきましては、本件に関して、意見募集を実施いたします。意見募集対象マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）意見募集期間　　平成１８年１０月２４日（火）～平成１８年１１月２３日（木）必着 http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/pubcomt132_.html 事務局さん、お忙しい中大変でしょうが、来月の23日までですので、厳しい意見をお願いします。

アップ報告

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月25日(水)09時03分32秒

灯油価格推移に、「札幌市調達価格」を掲載。来月のセミナー予定も掲載

【理事会】〈３〉心構えはセミナーで

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月24日(火)12時50分32秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 新任向け　管理会社が指南　マンション住民の快適な生活のために、理事会がマンションの現状をきちんと把握するのは、重要な仕事。最近では、理事の仕事やマンションの基本を教えるセミナーも開かれるようになった。　東京都板橋区の「サンシティ」は築約３０年で、１４棟、約１９００戸、約６０００人が暮らす大規模マンション。　理事は２２人。任期２年で１年で半数が交代する。理事会の組織には、理事が代表を務める「植栽環境」「広報」「ペット」「防災・防火」など１７もの専門部会があり、各分野でマンションの状況に目を配る。また、毎週末のように理事会や各部会の会合を開いているという。　理事長の立石弘之さんは「各理事は、マンションの共用設備をチェックして見回ります。結構時間は取られますが、現状を知ることは、理事には欠かせない仕事」と話す。　このようにマンションを様々な角度からチェックし、定期的に報告し合うことで、各理事が全体の状況も細部もより深く理解し、環境を良くしていけるという仕組みだ。　さらに、住民全体がマンションの運営に関心を持ち、積極的に参加できるよう、理事会の広報体制もしっかり確立させている。理事会報告は月２、３回発行。ホームページも運営し、住民から理事会への質問を受け付けるなど、やり取りも活発に行われる。　住民の協力を得ながら運営するために、まず理事は自分のマンションをきちんと知ることが重要だ。管理会社の中には、管理業務を契約しているマンションの新任理事向けに、仕事や知識を学ぶセミナーを開催するところもある。　三井不動産住宅サービス（東京）は毎年、新任の理事・理事長向けに「理事長セミナー」を無料で開催している。９月に東京都内で開かれたセミナーには約１００人が参加、マンションの共用部分の構造などを学んだり、防災・防犯対策として、防犯ガラスの耐久性などを体験したりした。　同様の取り組みは、コスモスライフ（東京）でも「マンション管理組合　理事長セミナー」として行っている。　首都圏マンション管理士会（東京）理事の吉田嘉一さんは「基本的なものはやる気さえあればそれほど難しくありません。ただ、騒音やペットなど様々な住民同士のトラブルも持ち込まれがち。理事会が率先して広報紙を発行したり、行事を企画したりして、日ごろから住民の関係を深める活動を続けることで、マンション生活も円滑になるでしょう」とアドバイスする。　理事の主な心構え　・管理の主体は管理組合。主体的に責任を持って管理をする　・管理規約の内容を把握する　・自分のマンションを見て回る　・管理費などの収入、支出の状況を把握する　・管理会社に任せきりにせず、委託契約の内容を確認して遂行させる　・理事会の活動を、マンション住民にこまめに広報する　（吉田嘉一さんの話より） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061024hg01.htm

ＲＥ分譲後初の総会

投稿者：sugana 投稿日：2006年10月23日(月)15時19分38秒

　総会に出席された区分所有者の方から相談を受けました。全くお粗末な分譲会社（管理会社）でした。　何と、総会当日議案に示されてない、予算案が提案されたそうです。それこそ、検討の余地がありません。　そこで、様々、質問や意見が噴出し（聴くところによれば、まっとうな指摘が圧倒的）しました。　その一、何故総会で議決しないで役員が決定されているのか。　その二、当日今期の予算案が提案されたが、検討する時間がない。このような進め方は法　　　　　律違反ではないか。　その三、管理委託契約の期間が何故、１６カ月になるのか。　その四、一方的な契約金額は了解できない。他の会社の見積書も徴収して検討したらよい　　　　　のではないか。　などの、意見や質問が相当数ありましたが、管理会社の担当者は答えられなくなり「黙して語らす」の戦法で、平すら頭を下げていたそうです。　ある住民は「私は○○地所を信用して購入したのに、このようなお粗末な対応では、心配です。どうすれば良いのでしょうか」と非難していたようです。（元々、大企業を無批判に信用する事自体、おかしなことであり、有名会社神話といいます）　結局、何人かの区分所有者は「このまま、管理会社に丸投げしていたならば、とんでもないことになる。勉強して、知識を得て、自分の財産を守らなければならない」と決意したということです。　是非、そのような取り組みを進めて下さい。　因みに、予算案なるものを拝見致しました。８５戸のマンションで適正な価格を大幅に上回る内容です。組合員の奮闘で是非、納得できる決算ができるようにしたいものです。　この予算書は既に販売当初から走っており、月が６０数万円の管理委託費は管理会社に支払われております。　初年度、点検しなくとも良い、消防設備点検（年１回）が２回分含まれた至り、建物定期報告が初年度必要もないのに含まれていることや、特建もあり、黙っていれば、これらも業務を実施したとして、支払うことになります。　また、消防設備点検が以上に高く適正な価格の４倍になっております。　当該管理組合の区分所有者の皆さん、情報を収集して、適正な管理組合の運営を実現できるよう、心から祈らずにはいられません。

分譲後最初の総会

投稿者：sugana 投稿日：2006年10月22日(日)14時43分7秒

　札幌市内のマンションの事例。分譲したのは今年の２月下旬。第一回の役員等の選出、などを審議する総会が何と、８月後の１０月２２日に開かれました。　購入した区分所有者は、「何時総会を開くの」と何度も尋ねたそうです。ようやく開催になりました。　その開催通知を見たところ、招集者が何と、決めてもいない区分所有者の○○○○理事長。「これって、おかしくないですか。総会を開いて役員を選ぶのじゃないのですか」「分譲会社と管理会社が勝手に指名して良いのですか」　おっしゃる、とおり全く可笑しい。この分譲会社一部上場の有名な会社。管理会社はその子会社。　マンション管理適正化法施行後も、このような違法行為がまかり通っています。そこで、ある区分所有者が管理会社に「臨時総会といっていますが、分譲後設立総会は開かれましたか。開いていないのに、何故理事長や役員が決まっているのですか。」と問いただしたところ、管理会社の担当者は「別に規約違反ではありません」と開き直ったそうです。　さてさて、困った管理会社（分譲会社）ですね。総会を開かないで役員を管理会社が決めても何ら問題がないという認識なのでしょうか。　このような会社に管理を委託することは考えものです。管理を委託したからといっても、当該管理組合の役員を管理会社が決めてよいなどという法規は存在しておりません。　勝手に決められた役員の方々も、困っているでしょう。　この続きはどうなるのか。当該組合の組合員の皆さんの奮闘によります。

マンション理事会役員の補償金を決議できるか　Ⅲ

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月21日(土)15時50分11秒

≪asahi.com　ここが知りたい！　より≫ 【質問】そうすると非在住者と在住者の協力金の差が２０００円位であれば不公平にならないと考えていいのですね。　しかし、在住者の感覚としては、月額５０００円位の協力金を非在住者に要求してもいいのではないかとの意見があるのですが。【答え】現実に非在住者だけ５０００円の協力金を４分の３以上の多数決で規約改正して決定したマンションもあります。　このマンションは大規模（約８００戸）のマンションで、役員数も３２人という多数に及んでいました。ところが、非在住区分所有者数は約１８０人に達していたのです。そのため、在住者からの不満が大きくなり、規約を改正して非在住者のみに協力金月額５０００円を支払うよう集会で決議したのです。　この集会決議について不満の非在住者が１７人いて、５０００円について不払いを続けました。管理組合は、そのうち２人に別々に支払いを求める裁判を提起し、同じ大阪地方裁判所でありながら二つの民事部に分かれて係争が続きました。裁判官の独立は憲法で保障されており、二つの部の裁判官は独自の判断に基づき、このマンションの事件につき判決したのです。【質問】当然、同じ内容の判決が出たのでしょうね。同じマンションのことですから。【答え】それがなんと、一方では管理組合勝訴の判決が出て、もう一方では非在住者勝訴の判決が出たのです。担当したそれぞれの裁判官が異なった考え方を持っていたためです。その判決の論理を詳しく次号でお話します。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200610210107.html

マンション理事会役員の補償金を決議できるか　Ⅱ

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月21日(土)15時48分49秒

≪asahi.com　ここが知りたい！　より≫ 【質問】理事の選任について、私のマンションでは各フロアーから毎年１人づつが出て役員になり、役員の互選により理事長、副理事長、監事を決めています。マンションに入居してすでに１５年が経ち、区分所有者のうち、約３分の１の人が賃貸をしていて、マンションに住んでいません。そのため、フロアーの役員の順番が回ってきても遠くに住んでいるからという理由で役員にはなりません。住んでいない人のために在住者は、早く役員の順番が回ってきて負担が大きくなっています。　このようなことはどうしたらいいでしょうか。【答え】マンションを投資の対象として賃貸目的で買った人、古くなったマンションではそれぞれの家庭事情で別の場所に住むようになり、在住者の負担が大きくなっています。　総会の通知やその他の通知を非在住者に送る実費等については、多くのマンションが非在住者に要求しています。　しかし、役員の負担増やその他消防訓練、町内会活動、マンションの催物等、諸々の負担が、居住している区分所有者にかかってきているのも事実です。　あるマンションでは、非在住者に協力金名目で役員手当の財源として、管理費の他に在住組合員には月額１０００円、非在住組合員については３０００円、つまり２０００円の差額を設けることを集会で決議しました。この裁判で判決は、２０００円の差があっても不公平ではないと判断しました（福岡地方裁判所、平成１３年９月３０日判決）。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200610210107.html

マンション理事会役員の補償金を決議できるか　Ⅰ

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月21日(土)15時47分45秒

≪asahi.com　ここが知りたい！　より≫ 【質問】私のマンションの規約では、役員について補償金のような規定がないのですが、マンションの規模も大きく、役員の人の業務負担が大きいので、補償金を出そうという議題が理事会で持ち上がりました。理事会の決議で決められるでしょうか。【答え】役員の補償金を管理費から支出しているマンションがあったり、支出していないマンションがあったり、それぞれのマンションの事情によって異なっています。　補償金が認められているマンションでも、支払われる場合は理事会に出席した役員に限定されているようです。　この役員への補償について規約の定めがない場合、補償金を出すことについて理事会の決議だけでは決定できません。区分所有者集会で２分の１以上の多数決で可決したマンションもありますが、できれば規約の変更を考え、４分の３以上の多数決による規約変更の手続をとることを勧めます。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200610210107.html

RE;分譲マンションの火災保険について

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月21日(土)15時45分37秒

たけさん、引き続き投稿ありがとうございます。のちのち、コーナーとして整理してみたいです。

分譲マンションの火災保険について③

投稿者：たけ投稿日：2006年10月21日(土)14時14分22秒

保険の基礎知識の整理続編です。保険の種類を整理します。 ①物保険自分の所有物が損害を受けた場合、それを補償（保障）する目的の保険例：火災保険、自動車保険の車両保険、ある意味生命保険も等々被保険者はその損害受けた物の所有者です。火災保険などでは夫婦共有名義の場合など、被保険者は夫婦両名として契約します。 ②賠償責任保険他人の財物＆身体を過失により損害与え法的賠償責任をおった場合、その賠償責任を経済的に救済する目的の保険。例：個人賠償責任保険、施設賠償責任保険、自動車の対人＆対物補償等々「物保険」は事故時、自分が「被害者」に対して、この保険は事故時「加害者」となった場合、機能します。 ③費用保険保険事故時、その事故処理等に掛かる費用を補填する目的の保険。単独で契約するのでなく、①の物保険、②の賠償責任保険に特約として付保している場合がほとんどです。例：火災保険の臨時費用、自動車保険の代車費用等々火災保険の臨時費用特約として不担保選択しない限り、ついている費用保険です。保険事故時、保険請求出来ないような負担として、基本保険金額の３０％が臨時費用としてでます（上限あり）例えば、上階Ａさんの排水管より漏水し階下Ｂさん宅が汚染し５０万円損害発生。損害５０万円はＡさん負担で修繕（個人賠償責任保険の適用）。同時に階下Ｂさんは、ご自身加入の火災保険も事故申請します。被害者Ｂさんは加害者Ａさん負担により、５０万円損害部分は修繕しますが、ご自身加入の火災保険より別途臨時費用５０万円×３０％＝１５万円と受取ることが出来ます。 ④積立保険満期返戻金があり、積立を目的とする保険例：積立火災保険、個人年金保険等々 ①から④までが組み合わさって一つの保険契約となっている場合もあれば、各単独で契約する場合もあります。基本的には各①から④はそれぞれ、支払保険料詳細は基本的に把握できます。単独契約がいいのか特約契約がいいのか支払保険料を削減する為にも各支払保険料の比較が大切です。

分譲マンションの火災保険について②

投稿者：たけ投稿日：2006年10月20日(金)23時28分42秒

火災保険の２度目の投稿です。まずは、保険の基礎知識を整理します。保険契約には・保険契約者：保険契約を締結しその補償内容変更や解約等する権利をもち、かつ保険料を　　　　　　　支払う義務をもつ者。・被保険者　：保険機能（＝補償＆保障）を受ける者。すべての保険契約において、保険適用事故があった場合、保険金請求者は基本的に「被保険者」です。受取保険金も被保険者に帰属します。分譲マンションは分譲引渡し時、まだ管理組合は機能していません。設立総会をもって、理事長等役員が決定します。しかし、ながら、マンション引渡し日より、その建物管理責任はデベロッパーから所有者（区分所有者＝管理組合）へ移行します。その為、管理会社が組合代行として「契約者」となり、共用部分への火災保険を契約します。もちろん「被保険者」は区分所有者となる為、保険機能としては問題ありません。保険会社により、管理組合設立総会後（理事長決定後）すみやかに、契約者変更（管理会社⇒管理組合）を行う「覚書」を添付して、最初の契約を行います。・管理組合が契約する火災保険の場合は契約者＝管理組合、被保険者＝区分所有者（管理組合）・施設賠償責任保険の場合契約者＝管理組合、被保険者＝管理組合・個人賠償責任保険の場合契約者＝管理組合、被保険者＝区分所有者＆マンション住人（含む賃貸者）なお、上記火災保険の場合、リース物件（防犯カメラ等）ある場合、その所有権など明確にして契約しないと、損害事故あった場合、保険適用できない場合があります。火災保険はあくまで、被保険者に所有権あるもののみが補償対象です。

ネガティブ情報サイト開設を検討　国交省

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月20日(金)20時28分8秒

≪asahi.comより≫ 　国土交通省は、同省が監督する事業者の処分歴や事故などの情報をインターネットでに公開する「ポータルサイト」開設の検討を開始した。　市場による監視を通じて、耐震偽装事件や相次ぐ交通機関の事故などで揺らいだ住宅・建築物、公共交通への信頼回復を図ることが目的。　同省は10月20日、ネガティブ情報のポータルサイトの開設を含め、ネガティブ情報の公開のあり方を横断的に検討していくため、「ネガティブ情報等検討連絡委員会」を発足させた。建設業の分野では、知事の許可業者を含め、処分歴を国交省のホームページで公開しているが、宅建業者については、国交省の内部的なシステムはあるが、大臣免許業者のみで、公開はされてない。マンション管理業者など他分野については、このようなシステム自体がないため、来年度予算で検討している状況だ。 http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200610200003.html

マンションネット情報の発行

投稿者：sugana 投稿日：2006年10月20日(金)18時18分11秒

　マンションネット情報第３２号を発行致しました。メンバーにはメールやＦＡＸで送付致しました。「灯油の共同購入価格決定のお知らせ」「火災警報機の設置義務」などの情報です。メンバーで届いていない方はご連絡下さい。事務局

RE;灯油の共同購入価格決まる

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月20日(金)13時05分54秒

安価になるのは嬉しいですね。札幌市の灯油購入の入札が、昨日（10/19）あったようです。消費税抜きで５５円～６１円（各区）でした。ＨＰに掲載されるのは、来週になるので、その後に当ＨＰも更新します。

灯油の共同購入価格決まる

投稿者：sugana 投稿日：2006年10月20日(金)12時25分4秒

　１０分の共同購入価格の交渉が妥結致しました。先月分より、５．５０円安くなりました。この価格は今年の春先の価格まで戻ったことになり、少し安堵いたしました。　これまで、価格高騰で供給を控えていた管理組合は、降雪の時期を迎えていくらか安心できるようです。　札幌市内のマンションの購入価格としては最低ランクに位置することになりました。メンバーには、マンションネット情報で詳しくお知らせ致します。

修繕時のエアコン等の移動費は誰が負担？

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月19日(木)21時57分49秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q:　大規模修繕工事の開始ということで、住民に対して工事説明会が開催されることになりました。そこで、説明会で業者に対して確認しておく重要事項についてご助言下さい。また、工事説明資料が配布されましたが、エアコンの移動、BS/CSアンテナの撤去・復旧については個別負担であり、さらにこの工事について施工業者への請負を誘導しています。これらの発生しうる費用について個別負担となるのか、または施工業者負担となるのかご教受お願いします。 A: 【説明会時に確認しておきたい事】大規模修繕工事実施について、総会の決議がされた後の居住者に対する工事説明会であれば、工事の具体的施工方法、工程（日程・時間帯）、居住者の心構え、クレーム伝達方法などの確認があります。特に足場を組み立てる場合には、防犯・安全対策については、十分に説明を受けてください。また、工事期間中は、多くの職人の方が出入りしますので、工事関係者なのか不審者なのかの見分けができるように施工業者に依頼してください。【費用負担について】施工業者負担ということは、修繕工事費用に加算されます。修繕工事費用は、組合員全員が積み立てた修繕積立金を使うことになりますので、結局、区分所有者全体で払うということを意味します。エアコンの移動、BS/CSアンテナの撤去・復旧などのように、居住者が一律に保持・使用していないものについては、個人負担が原則となります。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/10/post_586.html

RE;『アパ物件にも偽装』

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月19日(木)20時50分51秒

下記の一連の動きは何なのでしょうか？「藤田東吾社長が公開した告発文」は、東京新聞しか報道していないようです。しかも、その記事でさえ、わずか１日でＨＰ掲載は削除されています。マスコミが報道しない”何か”があるのかも～　または、何も無いのか～

RE;『アパ物件にも偽装』

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月19日(木)20時47分21秒

らくちんランプ　より　昨日、藤田東吾社長が公開した告発文に対する、アパグループとしての正式な見解が発表されました。　「一部報道に関する見解」(PDFファイル) 　アパグループの元谷外志雄代表は、企業存亡の危機とも言える耐震偽装問題に対応する方法として、力の論理で解決する手法を選択した模様です。　今回の対応を決定した背景には、安晋会のツテを辿って、安倍ジョンイル周辺からの後方援助と、己の知り合いの組織を活躍させる約束でも取り付けた事実でもあるのでしょうか。　だとしたら、自ら墓穴を掘る選択をしたと後悔する日が訪れるまでに、それほど時間は掛からないことでしょう。 http://blogs.dion.ne.jp/spiraldragon/archives/2006-10.html#4375023

RE;『アパ物件にも偽装』

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月19日(木)20時42分24秒

きっこの日記　よりアパグループ　元谷外志雄代表殿、元谷芙美子殿　貴殿らは、私に対して、名誉毀損での訴えを検討中と貴社のＨＰにて掲げております。もし、あなた達に真実があると確信しているのなら、どうぞ訴えて下さい。　私は、あなた達を通じて、今の日本が抱える闇を暴くために既に覚悟を決めております。戦う気があるなら、今すぐにでも訴えなさい。　現実に、事業規模２００億円に到るアパガーデン若葉駅前の物件が半年を越えて工事が停止している現状を前にして、あなた達がどういう理由で私を訴えるのか楽しみに待っています。平成十八年十月十九日藤田東吾 http://www3.diary.ne.jp/logdisp.cgi?user=338790&log=20061019

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