北海道マンション管理問題支援ネット

全240件の内、新着の記事から30件ずつ表示します。

灯油また値下がり　今月上旬の道内

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月19日(日)16時15分34秒

≪北海道新聞より≫ 　道消費者協会は十七日、十一月一日から五日までの道内の石油製品小売価格の調査結果をまとめた。灯油一リットル当たりの平均小売価格（配達価格）は七八・四九円で前月同期より五・一七円下がり、二カ月連続の値下がりとなった。同協会によると、灯油の価格が前月同期より五・一円以上下がったのは、一九八六年四月以来二十年ぶり。　調査は道内七十七市町村、八百十五店舗でモニターを通じて行った。レギュラーガソリンも一三六・二六円と前月より五・○七円安くなっており、八六年四月の七円に次ぐ下げ幅となった。　ただ前年同期と比べると、道内平均価格で灯油は七・五六円、ガソリンは六・七八円上回っており、依然として高水準が続いている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20061118&j=0045&k=200611186709

組合員参加で修理施工

投稿者：sugana 投稿日：2006年11月18日(土)09時28分41秒

　札幌市内１００程度の管理組合の事例。以前に、この掲示板でご紹介した管理組合の、その後の取り組みの報告です。　１０月２２日午前１０時から、組合員等１７名の参加で「立体駐車場の防錆修繕工事」が実行されました。　実際、業者に発注したならば（業者見積額は１００万円程度）相当な出金でありましたが、１０万円以下で綺麗にできました。　そのねらいについて当該管理組合の理事長さんに伺ってみました。　「実は第２回の修繕委員会で、委員長よりの提案で全会一致で取り組むことにしたのです。その目的は、マンションには多くの方が住まいしていますが、中々顔を合わす機会が無く、管理組合の運営も理事会任せの傾向が強く、あまり関心を持っていない方もおり、管理組合の運営をなるべく多くの組合員が参加して進める方向がないものかと考えました。　そこで、自分たちでできることはみんなで力を合わせて取り組むこととし、できれば小規模な修繕工事は、みんなで楽しみながらイベント感覚で行ってみようとなりました」　と、述べておりました。　そして「みんなが参加して行うことは、自ずと自分たちのマンションを大切にしようとの意識が芽生えて、住民間の会話やコミニュケーションが高まり、合意形成につながると思います」と確信をもっているようです。　当日、修繕委員長の一級建築士の組合員が、修繕工事に係わる錆落とし機械など一斉用意され、ペンキも良質のものを使って、中々のできばえだったようです。

分譲マンションの火災保険について⑧

投稿者：たけ投稿日：2006年11月17日(金)16時12分39秒

火災保険の補償についてです。まず、保険には「免責」というものがあります。これは、契約している保険として責任範疇外ということです。つまり、被保険者から見れば、自己負担ということです。免責には「フランチャイズ方式」と「エクセス方式」があります。管理組合が加入する火災保険でこの免責部分で他火災保険ともっともちがいがある「風災」を例に説明します。通常、火災保険の風災補償は、２０万以上被害あった場合はその全額を補償するとなっています。例：被害額１０万円⇒２０万円以下の被害なので、保険対応は０円。　　被害額２５万円⇒２０万円以上の被害なので、保険対応全額２５万円。このように一定被害金額を超えた場合、全額対応するような免責を「フランチャイズ方式」と言います。一方、管理組合が契約する火災保険には一般火災保険とはちがう風災での免責があります。積立火災保険は多くの保険会社において、免責３０００円というのがあります。例：被害額２０００円⇒保険対応０円　被害額１００００年⇒１００００円-３０００円（免責分）＝７０００円保険対応。このように、常に免責金額が固定してる方式を「エクセス方式」と言います。なお、風災において、フランチャイズ方式２０万円の免責は一般的ですが、管理組合が契約する火災保険風災は上記のように、ちがう場合が多くあります。代理店、保険会社もよくまちがって対応している場合があります。風災は必ず免責確認が大切です。また、保険会社により、免責がある場合、ない場合があります。それと、免責を選択出来る場合もあります。当然、免責がある方が支払保険料も安くなります。保険会社を複数比較検討する場合、この免責の有無、免責内容、免責金額はチェック項目です。

重要事項説明書と管理規約・細則の関係について

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月16日(木)19時47分13秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q：マンションの重要事項説明書と管理規約・細則の関係に関してお教え下さい。敷地内に機械式駐車場と平地駐車場があり，重要事項説明書には，特定住戸に対して，駐車場特定場所を優先的に使用契約することができるとの権利が記載されていました．具体的には， (1) タイプ○住戸には，３段機械式中央(許容車高が高)の優先使用権を与える (2) 専用庭をもつタイプ●の住戸には，隣接平地２区画の優先使用権を与えるという具合です．ところが，この内容は重要事項説明書に記載されているだけで，管理規約にも駐車場の使用細則にもまったく記載されていません。この場合，重要事項説明書の記載は，どこまで効力があるのでしょうか。効力がない場合，その住戸の住民は優先使用権を主張できるものでしょうか。マンションの区分所有者には駐車場を平等に使用する権利があるとの立場から，駐車場を再抽選する話が理事会で持ち上がっているのですが，どのように方向付けすればよいか悩んでいます。どうかアドバイスをよろしくお願いします．Ａ：　いただいた情報の範囲でお答えします。　宅建業者は、一般人に比べ、その専門性と知識経験の豊富さから、物件に関する権利関係、行政法規による制約、契約条項について、トラブルを未然に防止するために、一定の事項（重要事項）について実情に合致した説明を事前にすべき義務を負っています。この説明をする行為は、業者の単独行為です。　その説明が違法、公序良俗違反、あるいは虚偽であれば、説明されても、拘束されません。規約の実情と違っていたら、その説明は、虚偽説明で、業者は行政処分を受ける可能性があります。　規約に反映されていない駐車場の優先使用権は、したがって、単なる業者の販売トークであると考えます。　管理組合は、駐車場を住民に平等に割り当てるしかないでしょう。現実に、虚偽説明を信じて購入された方との調整が、このマンションの地区の駐車場環境等によって可能であるならば、皆で話し合って平和な解決をされることをおすすめします。窮屈な駐車場環境であるならば、やむを得ず、規約優先で行うしかないと思います。虚偽説明を信じて購入された方は、業者に対し、損害賠償請求できる可能性があります。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/11/post_607.html

バルコニーに設置したフードを撤去させる提訴

投稿者：sugana 投稿日：2006年11月16日(木)12時59分44秒

　札幌市のある管理組合の事例。　相当以前から、バルコニーに設置したフード（規約に反する不法行為）を撤去するよう再三にわたり、理事会が当該組合員５名に要請してきました。　３年前管理規約も新たに整備し、マンション内の法令違反等の行為を是正し住みやすいマンションライフを進めてきましたが、フード設置者は理事会の道理ある説得にも耳を傾けず、不法行為を続けていました。　昨年９月理事会は１１月末日を最終期限とする撤去の通知を行い、３名の方は快く規約を順守されフードを撤去して頂きました。　ところが、５名の方々は断固として撤去に反対して来ましたので、６月に開催した定期総会で区分所有法に規定する条項を活用して、撤去をさせるための決議を採択して裁判に提訴することを決定致しました。　その後、裁判の提訴を前提にしながら当該組合員５名に対して、期日を指定して撤去を要請しましたが、あくまでも撤去の意志がなく、この度、札幌地方裁判所に弁護しを代理人として撤去を申し立てました。　過去、これと同じ内容の（バルコニーに温室の設置）裁判例があり、最高裁判所は区分所有法に規定する「組合員の共同に利益に反する行為」として、その不法行為を断罪しております。従いまして、裁判所は明らかに法令に反する、この行為に対して、どのような判決を示すのか、或いは「裁判例が確定している現状から、当該組合員に対して、撤去を促す和解の方策を示すのか」どちらかの考え方を示すものと予想できます。　この裁判提訴の特徴は「単にフードの設置は違法行為だから撤去しなさい」というだけの判決を求めているだけではなく、「何月何日まで撤去しなければ、強制撤去できるという強制力の働く判決」を求めるものであり、大変興味のあるところであります。　強制撤去となれば、撤去当日裁判所の執行官が業者を指揮してフードを取り除くことになります。

灯油節約法教えます　道経産局が冊子　暖房・給湯は年４万円、融雪１３万円

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月15日(水)18時56分25秒

≪北海道新聞より≫ 　暖房と給湯で年間最大四万四千円、ロードヒーティングなら同十三万七千円も、灯油代が節約できます－。室温の低め設定やシャワーを浴びる時間の短縮など、簡単な気配りで灯油代が大幅に削減できると例示した異例の冊子を北海道経済産業局が独自に作製した。十五日から配布する。　経産局は、道民生活に不可欠な灯油がいぜん危機的な高値圏にあり、家計負担増が景気を冷え込ませかねない－と判断。業界調整や陳情受け付けなどの“お役所仕事”の枠を超え、具体的な省エネ手法と金額など年間の削減効果を明確にし、家計負担軽減を後押しすることにした。　「灯油節約のツボ」（Ａ４判六ページ）と題した冊子は《１》天井から床まで届くカーテンを使えば四十九リットル、三千六百八十円《２》家全体の室温を二度下げれば百六十七リットル、一万二千五百三十円《３》シャワー使用時間を一回当たり二分短くすれば二十九リットル、二千百八十円－など、暖房・給湯用灯油の節約ポイント七点を解説している。　ロードヒーティングでは「きめ細かく手動運転すれば三百十二リットル、二万三千四百円の節約」など三点を挙げた。これらをすべて実行すると、年間節約額は暖房・給湯で四万四千百二十円、ロードヒーティングで十三万六千八百二十円に上る。　都市部の実勢中心価格一リットル七五円を前提とし、石油連盟などの省エネ調査やモニター調査を基に電算処理した。冊子は道経産局ホームページにも掲載、希望者には無料で郵送する。問い合わせは同局石油課（電）０１１・７０９・１７８８へ。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20061115&j=0045&k=200611156041

管理会社の法令違反と区分所有者の無関心

投稿者：sugana 投稿日：2006年11月13日(月)10時45分23秒

　管理会社の法令違反（管理委託契約の債務不履行も含まれる）と区分所有者の無関心は密接な関係にあることは、皆さんご承知のとおりです。札幌市内の４０戸程度の分譲後２７年目のマンションの事例。　分譲会社は分譲時に、原始規約と管理委託契約を書面による同意を区分所有者から取り付け〇〇〇〇工業㈱に管理者として、管理を行わせました。　しかし、どうしたものか管理者として委任された管理会社は「原始規約や管理委託契約に規定されている事項は全く無視して、当該管理会社の都合に合わせた法令違反の業務を続けて参りました。　その最たるものは、区分所有法で規定されている年１回の総会は招集せず、決算報告、事業報告、事業計画、予算案等の重要な審議を放棄して来たことです。　分譲当時の原始規約には、分譲１年以内に管理組合を成立させて運営をさせなければならない。とまで、規定されていながら不当にも管理者として居座ってきたものです。　この間、区分所有者も全くの無関心で、法令違反の管理会社にお任せしていたもので、それぞれに責任があるところです。　その後、どうも、このような管理会社の運営に疑問を抱いた、ある区分所有者が３年前に管理会社に、管理組合の運営を実現するために総会の招集を請求いたしました。　ところが、どうでしょう。その管理会社は何を企んだのか、その真意は明らかでありますが、区分所有者に対して、「ある区分所有者から、総会の請求がありましたので、総会の招集についてのアンケート調査を行い、賛成１３名の少数だから、総会は開催しません」という、不当な行為をおこないました。　その後、その区分所有者は、ことある毎に、管理会社の担当者に対して、管理に関する疑義や、管理組合の設立について訴えてきましたが、頑として受け付けて来ませんでした。　このような動きがマンション内で出てきたので管理会社は、総会を開かないで決算報告等の文書を区分所有者に配布して、その賛否を採る方法を講じ、「賛成多数で皆さんの承認を得ました」とした脱法行為を繰り返してきました。　さて、この管理会社は、マンション管理適正化法に聴いてしている重要事項の説明などは法施行後一向に行っていません。マンションの担当者の退職も激しく、マンション管理のノウハウは全然蓄積されていません。　この、２７年間管理委託契約の手続きも履行せず勝手に委託料の引き上げ等も行い、賃貸住宅を管理しているかのような実態でありました。　早急に総会を開催して、規約の改正と役員の選出を行い当たり前の管理組合運営が履行できることを念願せずにはいられません。　このような会社こそ、マンション管理業者の登録解消を行わなければなりません。何とか当該組合員の支援に答えようと準備しております。

灯油価格

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月13日(月)10時09分46秒

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の11/10調査分が発表されました安値62.9　高値81.9　平均価格72.10 平均価格で、前回（10/25）より　2.36円の値下がりです。いよいよ需要期になりましたが、このまま値下がり傾向が続くでしょうか http://www.shohi.sl-plaza.jp/bukka/sekiyu.html

１１月分灯油引き下げなるか

投稿者：sugana 投稿日：2006年11月 9日(木)12時51分8秒

　道内の灯油小売価格が引き下げになるかどうか、はなはだ疑問な動きがあります。確かに１０月分は引き下げになりましたが、小売業者は夏の高騰時期に価格に反映しづらく、我慢してきた傾向がありました。　従って、かなり仕入れ価格が引き下げられましたが、夏の価格調整を行い、仕入れ価格に見合わない低価格の引き下げ傾向が見受けられます。　マンションネットの調査では、マンションに納入している小売価格で安値のところで、６５円ないし６４円、６７円６８円帯が価格の主流のようです。　当ネットの共同購入価格は現在交渉中であり、来週中には決定できるとおもいます。勿論、１０月分の価格より引き下げることが責務と認識しております。

道内　灯油２・９円下げ　６カ月半ぶりに８０円割る

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月 9日(木)10時27分29秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが八日発表した石油製品市況調査によると、六日現在の灯油（配達）の道内平均小売価格は前週より一リットル当たり二・九円値下がりして七九・五円となり、ほぼ六カ月半ぶりに八○円を割った。レギュラーガソリンは同二・○円値下がりして一三七・八円、軽油も同一・七円値下がりして一一七・○円となった。　値下がりは、灯油とガソリンが六週連続、軽油は七週連続になった。灯油の値下がり幅二・九円は一九八七年の調査開始以来最大。ガソリンの二円値下がりは九一年三月以来、約十五年八カ月ぶり。　石油元売り大手各社が十一月一日以降出荷分の石油製品卸価格を前月比一リットル当たり一－三・五円値下げしたことが小売価格にも影響しているが、関係者は「灯油に関しては、気温の高い日が続き販売が伸びないことも引き下げ要因になっている」と話している。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20061109&j=0045&k=200611094596

分譲マンションの火災保険について⑦

投稿者：たけ投稿日：2006年11月 9日(木)08時48分30秒

火災保険加入で最も大切な建物評価額の算出です。この建物評価額はおかしな保険契約は災害あった場合、スムーズな保険対応出来ない場合があります。マンションの管理組合が加入する火災保険の場合、この建物評価額はほとんどが「再調達価格」と言って、今同様の物を再調達するのにいくらコストを要するのかとう観点から算出した数値です。つまり、建築価格です。建物全体の専有部分と共用部分の評価額比率は４０％：６０％として計算します。 ※上塗り基準（内法）各保険会社で計算式がありますが、結果は当たり前の話ほぼ同じ数値となります。Ａ、建物延床面積㎡　×　（㎡当の建物全体建築単価）×６０％＝　共用部分再調達価格Ｂ、建物延床面積㎡　×　（㎡当の共用部分のみ建築単価）　　＝　共用部分再調達価格基本的に上記２つの計算のやり方が保険会社によりあります。 ※両㎡単価は地域によりちがいます。ここで、Ｂのすでに共用部分のみの建築単価で計算しているにも関わらず、さらに６０％を掛けた、過小評価の契約もあるので注意が必要です。 ※代理店、保険会社担当者のまちがい。Ａ＆Ｂで算出した数値に対して、各保険会社とも、２０％増減とか３０％増減とか任意設定範囲があります。これにより最終、保険契約での建物評価（共用部分）を決定します。例（＝Ｂの場合）１００００㎡×１５（万円）＝１５億円⇒　３０％増減１０億５千万円～１９億５千万円⇒各建物仕様によりこの範疇で評価額を決定。この範疇数値の建物評価契約なら、加入した補償金額まで災害時、補償されます。基本的に各保険会社とも計算ソフトで計算しますが、その㎡単価数値がが建物全体評価か？、共用部分のみの評価か？、あるいは任意設定の範囲は？こうした、計算プロセスを必ず確認することは大切です。複数の保険会社（代理店）より、相見積りとり比較する場合などこの質問して比較すべきです。 ※答えられない代理店、保険会社担当者もあります。こうして算出した評価額及びその計算プロセスは必ず契約時、保険証券に添付して、引継ぎ資料として組合内に残しておくが大切です。次回、保険契約の更新や見直す場合、大切な資料となります。こうした算出した、建物共用部分評価額に対して、いくら保険加入するのか？保険会社により、３０％～１００％というように全体に対して補償する率を選択できるようになっています。この加入率を「付保率」といいます。コンクリート建物は全焼するリスクが少ないです。例：共用部分評価額１５億円　７億５千万円保険加入　⇒付保率５０％過去、付保率の最低が６０％でした。その為、今も付保率６０％という契約が多くあります。専有部分が１戸が全焼した場合、共用分の被害は足場組むなどのコストを計算するとやはり、３０００万円近くは最低もかかることが想定されます。小さなマンションでも１億円程度の補償は最低でも必要ではと思います。付保率いくら？という正解はありません。なお、共用部分の評価が適正かどうかの判断は上記の計算を確認することが基本ですが、戸数とその平均専有部分㎡数からも逆算して確認することが出来ます。１００戸、専有部分平均７０㎡のマンションの場合。専有部分㎡再調達価格は約１０万円なら、このマンションの専有部分合計は１００戸×７０㎡×１０万円＝７億円専有部分比率は４０％ですから７億円÷０．４＝１７億５千万円（建物全体評価額）１７億５千万円×０．６（共用部分比率）＝１０億５千万円（＝共用部分評価額）アバウトですが、こんな逆算でもすぐ、組合火災保険の評価額が適正かどうかわかります。

RE;管理組合を組織する方法は

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月 8日(水)19時22分14秒

>以前に札幌地方裁判所の判決において、管理組合が提訴した事件で代理人の弁護士が、以上のような見解（管理組合の設立総会が開かれなくても、管理組合は当然に存在している）を示して、弁論を展開致しましたが、裁判所は「設立総会を開いて役員を選出しなければ、管理組合は存在していない」とした判決を言い渡しました。何を争点とした判決？か不明ですが、、、（また、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が施行された平成１３年８月以降なのか？も疑問ですが） >「設立総会を開いて役員を選出しなければ、管理組合は存在していない」この文から類推すると、原告の適格性を争ったのでしょうか？地裁の一裁判官の判断？とも思える話ですが、、、何にしても、総会すら開催していないのでは、、、、苦しそう～、です

管理組合を組織する方法は

投稿者：sugana 投稿日：2006年11月 8日(水)16時01分40秒

「マンション管理新時代」さんの解説は法律解釈上はその通りと納得しております。この解釈は逐条解説でも、そのような説明がなされております。立法を考えられた関係省庁の方々も当然そのような観点から立案されたと思います。　また、学者・研究者の方々の解釈も、異議のないところでしょう。　しかし、以前に札幌地方裁判所の判決において、管理組合が提訴した事件で代理人の弁護士が、以上のような見解（管理組合の設立総会が開かれなくても、管理組合は当然に存在している）を示して、弁論を展開致しましたが、裁判所は「設立総会を開いて役員を選出しなければ、管理組合は存在していない」とした判決を言い渡しました。　従って、立法上は、マンションが分譲され区分所有されれば管理組合は存在しているという考え方は、実務上否定されてしまいました。　従って、役員も存在していない管理組合で、これまでも総会も開かれていない場合は、設立総会を開催して役員の選出と規約の制定が必要になるでしょう。　この例にならった取り組みを、これから支援しなければなりません。管理会社が事実上の妨害工作をして、設立総会をじゃましている事例に取り組んでいます。

管理組合を組織する方法は？

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月 8日(水)15時42分57秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q:　現在、管理会社を管理者としている方式のため管理組合がありません。トラブルがありまして管理会社を変えて管理者方式も変えようとしています。そのため管理規約を変更しようとしています。　居住者に会長はおりますが管理組合理事長という名ではありません。管理組合と作るのと作らないのとは、どう違うのでしょうか。 A:　実質の活動は無いようですが、区分所有法第3条によって、区分所有者による管理組合は成立しています。管理組合を作るか作らないかではなく、法律によって当然にある管理組合を機能させるということが課題です。昨年の耐震偽造問題などをみても、何か問題が起こった際にはマンション事業者や役所に対する対応窓口として、管理組合、それも理事会が大切になります。　「会長はおりますが管理組合という名ではありません」とありますが、自治会（＝親睦団体）組織の会長でしょうか？貴重な財産であるマンションを末永く維持管理をするための「管理組合」は当然に存在していますので、その執行機関である「理事会」を組織して管理組合運営を行ってください。　管理規約に「管理者は管理会社とする」のような条文があれば、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」旨の規約変更を総会の議案として上程して変更します。その場合は特別決議事項となり、「区分所有者および議決権の各４分の３以上の賛成」が必要となります。［参考］区分所有法（区分所有者の団体）第三条区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/11/post_600.html

築20年以上の道内マンション、耐震診断実施済みは１割どまり

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月 8日(水)09時19分21秒

≪NIKKEI NET　地域経済　【北海道】≫ 　日本経済新聞社が築20年以上の分譲マンションの管理組合を対象に実施した調査によると、北海道のマンションで耐震診断や補強工事が進んでいない実態がわかった。大規模修繕に備えた積立金が不足している組合も４割を超えており、今後の建物の老朽化に不安が残る結果となった。　調査は全国の築20年以上のマンション1576組合を対象に実施（回答率32.9％）。北海道では81組合から回答を得た。　耐震診断を実施済みのマンションは１割にとどまり、８割では実施する予定すらない。強度を補強する工事の実施はゼロで、実施する予定や検討中の組合も１つだけだった。道内でも耐震強度偽装問題が起こったが、取り組みは遅れている。　修繕用の積立金は「不足している」が28％、「かなり不足している」が15％。積立金を３カ月以上滞納している住人がいない組合は42％と全国平均（49％）を下回った。 http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20061107c3c0700w07.html

築20年以上マンション、修繕積立「不足」43％

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月 7日(火)21時56分58秒

編集済

≪NIKKEI NET≫ 　分譲から数十年が経過したマンションの多くが、建物の劣化を抑える修繕費の不足に直面している。日本経済新聞社が全国の築20年以上のマンション管理組合を対象に調査したところ、43％が「修繕積立金が不足している」と回答。老朽化が進むと、周辺を含む住環境が悪化する恐れもある。　「高齢予備軍」といわれる築20年以上の分譲マンションを対象にした全国調査は初めて。 http://www.nikkei.co.jp/news/main/20061107AT3E0601706112006.html 予想していた通りの結果です。細かい調査データを公表していただければ、もっと参考になるのですが

危機管理を徹底し、バルコニーからの転落事故を防ごう

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月 7日(火)14時02分12秒

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライトより≫ 　今年８月、愛知県の県営住宅で３階のバルコニーから男性が転落して骨折する事故が発生した。手すりが外れたことが原因とされるが、マンションではバルコニーから落下する事故は珍しくない。なぜ、こうした悲劇が起こるのか、どうすれば防止できるのか、傾向と対策を探ってみた。 ■決して珍しくはない、バルコニーからの落下事故　冒頭の事故は、報道によるとバルコニーの手すり（格子部分）を留めるピンが一部外れており、居住者がダンボールで応急的に処置したままの状態だった。そこへ、その部屋に遊びに来た友人がタバコを吸うためバルコニーへ出ようとした際につまずき、バランスを崩して格子に衝突。20センチメートル間隔ではめられていた格子５本を壊して１階へ転落し、肋骨（ろっこつ）と左手の手首を骨折するケガを負った。幸い、高さが６メートル程度であり、また、階下には生け垣と芝生があってクッションの役割を果たしたことが最悪の結果を防いだ。　他方、幼い子供がバルコニーから転落する事故も少なくない。昨年は、都内のマンションで、５階から２歳の男の子と４歳の女の子が２人そろって転落する事故が発生している。室内には母親がいたが、もう１人の子供と添い寝をしている間に寝込んでしまい、目が行き届かないすきに事故が起こってしまった。こちらは、バルコニーそのものの不具合が原因ではなく、誰もが当てはまりそうな以下の理由が事故原因となった。 ■幼児は頭が大きく重いため、バランスを失いやすい　最近のマンションはバルコニーも広くなる傾向があり、子供がバルコニーへ出て遊ぶ回数も増えている。幼い子供が転落しては大変なので、設計面では手すりの高さに下限が定められており、建築基準法では110センチメートル以上にする決まりになっている。ところが、部屋からおもちゃ（三輪車など）を持ってきて、その上で立ち上がったり、あるいはエアコンの室外機を足がかりに手すりによじ登ることで、子供の上半身が手すりを飛び越し、勢い余って転落してしまう事故が後を絶たない。　幼児は身長に比べ頭が大きく重いので、重心の位置が高くなる。また、大人よりも視野が狭い。身体能力が発育途中であるため、自身で身体をコントロールすることが難しく、子供はバランスを崩して落下してしまうわけだ。前段の事故は、バルコニーに置いてあった荷物の上に登って遊んでいたことが原因だった。奇跡的に２人とも腕や足の骨折で済んだが、親の心情は察するに余りある。 ■マンションにも「危機管理」の意識が不可欠　それでは、バルコニーからの転落事故を防止するにはどうすればいいのか、上記事例をもとに対応策を導き出そう。　共用部分であるバルコニーそのものの不具合に関しては、（分譲マンションでは）管理組合が主体となって適時・適所のメンテナンスを心がけるしかない。冒頭の転落事故に関し、事態を重く見た国土交通省は共同住宅の所有者らに調査を依頼し、都道府県を通じてバルコニーの手すりの不具合状況を報告するよう指示した。そして、その際の点検項目として、アルミ製バルコニーの場合では、・手すりの高さ（110センチメートル以上）が十分かどうか・手すりに損傷がないかどうか・手すりとコンクリートの取り付け部分や接合部に、サビや腐食、破損がないかどうか・ビス止め部分などに損傷や緩み、がたつきがないかどうかといった点を挙げている。各自治体から管理組合へ調査依頼がすでに郵送されてきたと思うが、これを契機に、その場限りでなく「定期的」な点検を行うことが必要だろう。バルコニーには専用使用権が付随するため、共用部分でありながら専有部分的な性格を持ち合わせている。そのため、どうしても管理組合の目が行き届きにくい面があるが、今回の教訓を生かすためにも、管理組合主導でバルコニー点検を強化することが求められる。　また、幼児の転落事故については、・バルコニーで遊ばせるときは、親が目を離さない・足がかりとなるようなものをバルコニーに放置しない・転落の危険があることを、子供にも教えることを心がけたい。両親が直接的な監督者ではあるが、管理組合が啓蒙することも重要だ。誰もが安心・安全なマンションライフを送れるよう、危機管理の意識が不可欠だ。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

エレベーター、地震で閉じ込めＮＯ

投稿者：sugana 投稿日：2006年11月 7日(火)12時44分34秒

エレベーター、地震で閉じ込めＮＯ――都が対策、防止装置を配備　首都直下地震対策を進めている東京都は6日までに、エレベーター内に閉じ込められる被害の防止策に乗り出すことを決めた。普及が進んでいない閉じ込め防止装置などを2007年度以降、消防署や病院など地震の際の救助活動拠点となる施設のエレベーターから優先的に設置。民間のビルなどでも迅速に助け出せるよう保守作業員も養成する。自治体による本格的なエレベーター閉じ込め対策は全国で初めて。　昨年7月、首都圏で最大震度５強を記録した地震でエレベーターへの閉じ込めが相次いだ。業界団体が調べたところ、閉じ込めが起きた都内42基のうち41基は、扉の揺れを安全装置が扉が開いたと感知し、最寄り階に着く前に緊急停止したことが原因だった。このため、都は地震発生後にエレベーターの状態を自動的に判断し運転を再開する装置や、停電時に専用のバッテリーで最寄り階まで運転する装置が必要と判断した。 [11月6日/日本経済新聞　夕刊

常識を逸脱したエレベーターのメンテナンス契約

投稿者：sugana 投稿日：2006年11月 7日(火)11時58分1秒

妥結したエレベーターのメンテナンス契約（フルメン）を本日締結いたしました。価格は予定通り、月額３８，０００円（税抜き）です。　従前からの「エレベーターのメンテナンス会社T社」担当者も、これまでの契約金額月額９４，０００円には驚きを通り越して、「何故、こんな馬鹿な契約が存在したのか」と嘆いておりました。　その担当者曰く「管理組合は情報がないから、当初管理会社から提起された金額に疑問は持たなかったのでしょう。管理組合がかわいそうです。管理会社の方針に問題があると思います。当社も大変迷惑しており、もっと、まともな会社経営をしてもらいたい」と、当たり前の考えを述べておりました。　さて、第二幕は不当なピンハネを是正させることです。何とか、全ての知恵を動員して過大な契約金を返還させたいものです。　先日、マスコミが別な案件で取材にきていたので、マスコミと共同した闘いを展開できないか検討します。

住宅金融に関するＱ＆Ａ

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月 7日(火)11時45分58秒

≪国土交通省ＨＰより≫ 平成１８年１０月掲載（18年10月更新） ■ 住宅金融に関するQ＆ＡＮＥＷＱ 1 住宅ローンを利用する際にはどのようなことに注意が必要ですか。Ｑ 2 住宅ローンを取り扱っている機関を知りたいのですが。Ｑ 3 民間金融機関はどのような住宅ローンを取り扱っていますか。Ｑ 4 住宅金融公庫の証券化支援事業を活用した住宅ローン（「フラット３５」）について詳しく知りたいのですが。Ｑ 5 公的機関はどのような住宅ローンを取り扱っていますか。Ｑ 6 どのように資金計画を立てればよいですか。Ｑ 7 どのように返済計画を立てればよいですか。Ｑ 8 元利均等返済と元金均等返済の違いは何ですか。Ｑ 9 金利タイプ（固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型）ごとの特徴について知りたいのですが。Ｑ 10 変動金利型と固定金利期間選択型について詳しく知りたいのですが。Ｑ 11 テレビや広告などで宣伝されている金利優遇等のキャンペーンとはどのようなものですか。Ｑ 12 必要な諸経費にはどのようなものがありますか。Ｑ 13 繰上返済とはどのようなものですか。Ｑ 14 借換えとはどのようなものですか。Ｑ 15 住宅ローンの返済が困難になった場合にはどのような返済方法がありますか。 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jyutakukinyu/index.html

常識を逸脱したエレベーターのメンテナンス契約

投稿者：sugana 投稿日：2006年11月 6日(月)12時58分47秒

本日、当該管理組合を支援するために、エレベーターのメンテナンス会社と交渉を行い、これまでの業務仕様内容と同一で、適正な予定価格で妥結いたしました。　１２月１日から１年契約とし、契約前には随時管理組合と交渉して、次年度の契約を決定することと致しました。　さて、当該管理組合は、一点突破して、今後全ての契約の洗い直しを行うようです。因みに、当マンションネットが経営診断した結果、年間２７０万円程度の節減が可能であり、今後の理事会の取り組みに期待を寄せるところです。

RE常識を逸脱したエレベーターのメンテナンス契約

投稿者：sugana 投稿日：2006年11月 5日(日)12時27分35秒

　先の話の続きです。エレベーターの保守点検契約は、通常の場合メンテナンス会社と管理組合が直接契約致します。　しかし、この事例は「管理組合と管理会社がひとまず契約して、それを下請けの管理会社に出し、そして、その下請けの会社がメンテナンス会社と契約している」珍しい契約実態でした。契約を締結するたびにメンテナンス契約が高騰するという、馬鹿げた三重契約が、非常識な価格９４，０００円を生み出していたと思います。　さて、この話、聴いて終わりにしたく無いと決意し、理事会に対して「契約締結に関する交渉ごとの経験が無いし、大変と思いますが、本契約（エレベーターの契約に関して）を期間中でありますが、契約解除する旨、管理会社に通告してみて下さい」と、激励し奮起を促しました。　１週間ほどして理事長さんから「とにかくエレベーターの契約だけでも１１月末日をもって解除すると管理会社に通告しました」との、連絡有り。　さて、さて、管理会社はどうでるか。大変楽しみでした。その後、理事長さんから「管理会社は申し出でたとおり、承諾してくれました」と、の連絡。　当該管理組合の理事会は、その後、どのような議論を展開しているのか伺っておりませんが、理事長さんの電話の感触からすれば、「問題の是正は、行動を起こさねば何も変わらない」という原点を学んだのではないでしょうか。　１２月１日からの新契約は、適正な価格（３８，０００円）を目指して理事会と共同して勝ち取りたいと決意した次第です。　それにしても、ここ十数年間毎月五万円以上の過払い分はどうにかして、返還させたいものです。

常識を逸脱したエレベーターのメンテナンス契約

投稿者：sugana 投稿日：2006年11月 4日(土)13時25分18秒

　やあ～。驚きました。何と言っていいのか。エレベーターの保守点検（フルメン）が、月額９４，０００円。通常の２．４倍の契約を管理会社から押しつけられていました。　このような常識外の契約が何故締結されていたのか、皆さんも是非考えて下さい。ここの管理組合はあまりにも無関心なのだから、といってしまえば、それまでですが、私は管理組合の責任にはしたくありません。　相手が問題意識がなければ、「どうにでできる。赤子の手をねじるようにたやすい」と、管理会社が高をくくっていた問題と認識したいのです。　この会社全国的に名が知れた製紙会社のグループ会社です。「私は、大手の、この会社を信用して購入し、その会社が管理をしているのだから問題ない」信じている方々、有名会社を信ずる神話はこの際、放棄してください。　そのような、神話を信じているから、このような非常識な契約がまかりとうていると考えて下さい。　しかし、このような非常識がいつもでも大手を上げて威張ってはいられません。そして、先に法制化した重要事項の説明も履行されていませんでした。　一事が万事で、抜本的な契約改正が必要です。当該管理組合の皆さん、この際、膿を絞り出しましょう。

ガソリン１４０円割れ　３カ月ぶり　道内前週比１円安

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年11月 3日(金)17時08分43秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが一日発表した石油製品の市況調査によると、十月三十日現在のレギュラーガソリンの全国平均価格は前週比一リットル当たり○・七円安の一三九・五円と七週連続で下落した。道内の平均小売価格も同一・○円安の一三九・八円となり、全国平均と同じく七月末以来三カ月ぶりに一四○円を割り込んだ。　石油元売り大手による十一月出荷分の卸値引き下げを先取りした形で、行楽シーズンがすぎてガソリン需要が落ち着いたことも影響した。　札幌周辺など価格競争が激しい地域では、会員限定価格でレギュラーガソリン一リットル当たり一二○円台前半で販売するスタンドも出ている。　また、道内の灯油（配達）は前週比一リットル当たり一・三円安の八二・四円、軽油は同一・三円安の一一八・七円だった。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20061102&j=0045&k=200611023222

分譲マンションの火災保険について⑥

投稿者：たけ投稿日：2006年10月31日(火)23時31分23秒

管理組合が契約する賠償責任保険に「施設賠償責任保険」があります。単独で契約することも出来ますが通常、火災保険特約として契約した方が支払保険料は安くなります。この保険の補償説明でよく事例は・外壁タイルが剥がれ通行人にケガさせた。・共用排水管より水漏れし専有部分を汚染させた。など、管理組合として賠償責任をおう時対応する、という説明です。では、一戸建てで・外壁タイルが剥がれ通行人にケガさせた。この場合はどんな保険が対応するのでしょう？「施設賠償責任保険」？？ちがいます、「個人賠償責任保険」です。同様に・専有部分排水管よりの水漏れにより階下を汚染させた。この場合も「個人賠償責任保険」です。何故、管理組合は「個人賠償責任保険」でなく「施設賠償責任保険」なのでしょう？組合は建物という施設を管理しているから「施設賠償責任保険」で対応する必要があるという話を聞いたことがあります。でも、一戸建住人やマンション各区分所有者も施設管理という面は同じです。それなのに、「施設賠償責任保険」で対応せず、「個人賠償責任保険」で対応します。この「施設賠償責任保険」と「個人賠償責任保険」のちがいは何なのでしょう？？実は、「個人賠償責任保険」⇒日常生活上を行為を担保します。「施設賠償責任保険」⇒業務中の通常行為を担保します。・自転車に乗り買物行く途中を他人とぶつかりケガさせた⇒「個人賠償責任保険」対応・自転車に乗り営業中他人とぶつかりケガさせた⇒「施設賠償責任保険」対応管理組合の建物維持管理行為は実は「業務」とみなされています。管理組合は法人化していない場合も「みなし法人」として、業務（＝建物維持管理）を行う組織と位置づけされます。その為、業務中の賠償責任を担保する「施設賠償責任保険」への加入が必要となります。例えば、都心部マンションなどでは専有部分を営業事務として使用することを容認しているマンションがあります。寝泊りは一切なく、事務所使用の部屋より、トイレなど詰まり、階下へ漏水し階下を汚染させた場合などは、組合加入の「個人賠償責任保険」は適用しません。この場合はこの事務所が加入する「施設賠償責任保険」で対応します。「施設賠償責任保険」と「個人賠償責任保険」このちがいをきちんと明確に説明できることは代理店選択のひとつの目安になります。

管理組合理事長と専門委員会委員長の兼務の是非

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月31日(火)11時59分39秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q：　現在、マンション管理組合の理事会の役員をしています。そろそろ、大規模修繕の時期です。修繕委員会は必要と認識していますが、組合の理事長と修繕委員の委員長を兼務するしないで、論議しています。（1）一人に権限、責任を持たせるのは重責過ぎる。（2）兼務した方が何かと処理がスムースである。などの意見に分かれています、何か事例・アドバイスがありましたらおしえていただければありがたいのですが、宜しくお願いします。 A：　ご相談の（1）（2）については、マンションの規模によります。世帯数の少ないマンションであれば、兼務をしなければならない場合もあるかと思いますが、原則としては、下記の理由などにより兼務は避けるべきです。１．マンションの維持管理などをする活動の執行の主体は理事会です。修繕委員会などの専門委員会は、理事会の諮問機関です。その諮問に対する答申を受け、理事会で検討し、最終意思決定機関である「総会」に上程することになります。理事長が自ら諮問機関である専門委員会の委員長を兼務しては組織矛盾が生じます。また、場合によっては、独善的な結論を導き出すとことも考えられます。２．修繕委員会などの専門委員会の設立は、事案について比較的長期にわたり検討し組織する場合があり、必ずしも理事会役員の任期と重ならず、もちろん理事長任期にも重ならないため兼務の意義がなくなる場合があります。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/10/post_593.html

【理事会】〈４〉「総会出席８０％」ひと工夫

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月31日(火)11時54分41秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 開催日毎年同じ　駐車場抽選とセット　マンション管理組合の総会は予算・決算を承認したり、役員を決めたりする意思決定の場だ。　しかしマンション管理に無関心な人が増え、出席者が極端に少ないと、総会が成立しなくなる恐れがある。このため出席率アップに取り組む理事会は多い。　東京都内のＴマンション（築２５年、約１２０戸）は、総会出席者をどのように増やすか頭を悩ませていた。７人の理事を除くと、実際の出席者が４人になったこともあった。この時は５０戸分の委任状を集め、何とか過半数を維持して総会開催にこぎつけた。　このため理事長のＡさん（７０）を中心に出席率を高める方法を検討。敷地内にある３０台分の駐車場の抽選は常に組合員（住民）の関心が高かったことから、この抽選を総会後に行うことにした。２年に１度の抽選になるため、抽選の前年の総会と、その年の総会の両方に出席した住民の希望者を対象に抽選。総会に出席していない住民は、駐車場が余った場合にしか抽選に参加できない仕組みに管理規約を改めた。　また、総会開催日を毎年５月の第３日曜日と定めた。「大型連休後で、住民が家にいることが多い。出席率を高める工夫の一環です」とＡさん。　こうした取り組みから、実際の出席者は最近５０人以上に増加、委任状も合わせると、７０～８０％台の出席率になっているという。　総会が成立するには「過半数の住民の出席が必要」などと規約で定めているマンションが多い。このためＴマンションのように、出席率のアップは理事会の大きな課題だ。　ＮＰＯ法人「日本住宅管理組合協議会」（東京）理事の佐々俊郎さんによると、複数棟からなる大規模の場合、理事会の下に各階ごとに世話役を設け、総会議案を配布し、出席を促す方法が有効という。事前に議案の内容も世話役に説明し、各戸に配布する際に、質問があれば答えられるようにしておく。佐々さんは「単に掲示板に張り出しておくより、何人もの住民の手を介して周知徹底する方がはるかに効果的です」と話す。　総会に懇親の意味を持たせる方法もある。住宅コンサルタントの平賀功一さんは「数十戸程度の比較的規模が小さなマンションなら、会場を飲食店にして総会後そのまま懇親会に移行するのも手」と言う。マンションの抱える課題を、総会で話し合った以上に深めることができるからだ。　ＮＰＯ法人「集合住宅管理組合センター」（東京）常務理事の有馬百江さんは「『発言しても生かされない。だから総会出席は無駄』などと思われないために、出席した住民の意見を賛成・反対ともに議事録に残し、以降の理事会などでも生かせるようにします。『マンション管理は住民全員で行うもの』という意識を、地道に作っていくことが大切」と指摘する。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061031hg01.htm

個人賠償責任保険について

投稿者：たけ投稿日：2006年10月31日(火)08時35分4秒

先日投稿した「個人賠償責任保険」の適用についての補足説明です。この保険は１、過失（含む重過失）により、第三者の身体＆財物に経済的損失を与えた場合２、１の行為が法的賠償責任をおう場合基本的に上記２点で保険適用します。しかしながら、１＆２を満たしている場合でも保険適用しない場合があります。分譲マンションのバルコニーは通常共用部分であり、過って隣の家とのパーテーションを破損させるという事例がたまにあります。パーテーションは共用部分であり、この住人は管理組合に対してパーテーションの修繕義務をおいます。上記の１＆２を満たした事故です。しかしながら、バルコニーは一般的に専用使用出来る共用部分。この場合の専用使用は排他的使用が出来、この住人の管理下による使用となります。保険用語ではこのような財物（＝バルコニー）を「管理下財物」と呼びます。個人賠償責任保険は「管理下財物」に対する賠償責任は担保していません。 ※専有部分加入の個人契約火災保険に最近は「バルコニー等修繕費用」という特約がつている商品もあります。同様に他人より預かり管理下にある物への損害賠償も同様です。友達から借りたカメラを破損させたやレンタル商品を破損させた等々 ※一部、補償金額を限定して担保している保険商品もあります。よく勘違いされている例に、自分が火元となり隣近所を類焼させたり、消化活動による漏水被害など与えた場合を想定してこの「個人賠償責任保険」に加入したい（している）方がいます。しかしながら、火災の火元は過失原因による場合、日本独自の「失火責任法」により賠償責任は発生しません（法的賠償責任なし！）上記２の要件を満たさない為、「個人賠償責任保険」は適用しません。なお、子供のイタズラに関してはその子供が通常１０歳以下はこの保険適用をする場合が一般的です。この「個人賠償責任保険」は適用範囲が日本国内に限らない場合や、示談交渉付きであったり、と内容がちがいます。

分譲マンションの火災保険

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2006年10月30日(月)23時15分35秒

ＨＰ管理員でございますたけさま、いつも投稿ありがとうございます。今後ともよろしくお願いします。保険一郎さま損害保険については、奥深いものがあり、一般の多くの方が、いろいろな意見を目にする機会を得られるのは貴重です。当ＮＰＯの会員であれば、セミナー、会員向け講座等で、数多く意見交換や、裏話的な内容に触れる機会がありますが、単にホームページの閲覧だけしている方は、その奥深さの説明としてまだまだ不足しているのも確かです。たけさまの投稿は、その不足分を補っていただける貴重なものと考えております。ＨＰ管理員自身も勉強不足なので、たけさまの投稿には感謝しておりますし、この掲示板をご覧の方で参考になる方も全国には沢山いらっしゃるものと思っております。この掲示板の目的には、「マンション管理に関する”情報交換”」もありますので、ご理解下さい。（保険一郎さまが、すでにご存知の内容であれば、読み流して下さい。また、これは違うと思える内容であれば、”質問””情報交換”をお願いします）

分譲マンションの火災保険について

投稿者：保険　一郎投稿日：2006年10月30日(月)19時49分1秒

当方はマンション支援ネットの会員です。当マンションの火災保険は２年前に「マンション総合保険」に見直ししました。当初の保険より免責額は小額で新価・実損てん補方式(再取得価格補償)の保険にしました。また、共用部分に起因して発生した場合の事故対応として施設賠償保険もけつました。個人賠償責任保険は当初２千万円でしたが、1億円に変更しました。自分個人として更に？億円の個人契約をしていますよ。北海道は地震が心配ですので共用部分対象に地震保険もつけました。火災保険代は、当初の保険代に少々の追加金額ですんでいます。私どもは、会員相互で情報の共有化して良いと思われるものを紹介しあい改善に取組んでおりますよ。

以上は、新着順181番目から210番目までの記事です。

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