修繕積立金を、将来にわたって一切不足金が発生しない額に改定したい

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修繕積立金を、将来にわたって一切不足金が発生しない額に改定したい

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2007年 2月28日(水)14時40分47秒

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≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：現在長期修繕計画と修繕積立金額の改定を検討中です。築後30年までの全期間について一切不足金が発生しない計画を提案しようと考えています。管理会社に相談すると、「そのような例はない」「30年トータルの収支が黒字であればよく、不足金の発生する期があるのは普通のこと」という意見でした。しかし、購入時に提示された長期修繕計画でも不足金の発生する期間はありませんでした。管理会社の説明は本当なのでしょうか？居住者の大半が高齢になって値上げしようにも限度がある場合などであれば不足金の発生もよく理解できますが、このマンションは平均年齢が30代の若い世帯が大半です。できるだけ早く必要額を集め、子供の教育費など多額の支出が見込まれる後々の年度の負担額を減らしておくほうがよいと考えています。参考となるような長期修繕計画の事例はないでしょうか。Ａ：毎月の修繕積立金の額を算出する方法には、計画期間の工事費累計を「均等に割り振る方法」「段階的に増額する方法」のほか、不足金が発生したときに一時金を徴収することを前提にした方法があります。ご相談者様がお考えになっている『建築後30年間一切不足金が発生しない』「段階的に増額しない」積立計画を立てるには、長期修繕計画に基づいて算出された30年間の総額を、360カ月で除した金額を均等に割り振り、毎月の積立額とすることで、計画上は可能となります。しかし、均等割り振りによって毎月の積立金を設定した場合には、右肩上がり（直線的）に積立金は累積されますが、毎月の積立金を相当高額に設定しない限り、多額の費用が必要となる大規模修繕工事を実施する年度には、その累計額が、工事費を下回っている事態も起こります。このように、工事費の高騰や累計額不足によって『不足金が発生する期』があり得ることを、区分所有者全員が認識しておく必要性があります。また、計画期間の積立金累計額（総額）は、一般的には、作成するときの実勢価格を用いて算出しており、物価変動による修繕工事費の高騰、建物や設備のグレードアップなどは作成に当たって考慮されていません。ご相談者様のお考えのように、「不足金（一時負担金）が発生しない積立金計画」を作成するためには、将来の物価上昇率、社会的劣化による諸施設・設備等のグレードアップ（改良）計画のみならず、将来の建て替え計画なども念頭において作成する必要があります。緻密で高度な知識を要しますので、大規模修繕工事の設計計画などを多く手がけている建築士や建物診断会社など専門家のコンサルティングを受けて、参考となる事例を基に、長期修繕計画と積立金計画の案を作成することをお勧めします。『できるだけ早く必要額を集め、後々の年度の負担額を減らすほうがよい』というご相談者様のお考えは十分理解できますが、そのマンションを「終の棲み家」と考えていない区分所有者からの賛同は得にくいのではないでしょうか。将来の来るべき時期にそのマンションでの生活を享受するであろう区分所有者が負担すべきである、とする「受益者負担」の考え方もあり得るからです。以下に、国土交通省が発表した、「マンション管理標準指針」の修繕計画に関するコメントの概要を記しますので、参考にしてください。「長期修繕計画（25年～30年程度の計画）の作成時点で数十年先の劣化状況や工事費を予測することは、その精度が問題となる。そこで、適切かつ効果的な修繕工事を行うためには、5年程度ごとに計画を見直すことが必要だ。また、建物・設備のその時々の現状に即した計画とするためには、建築士等の専門家に調査・診断を依頼して、経年に伴う劣化状況を把握するほか、区分所有者からの改良の要望などの実態を把握することが不可欠だ」 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_681.html

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