企業経営の視点で継続できる運営体制を整備、ナイスステージ湘南台①

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企業経営の視点で継続できる運営体制を整備、ナイスステージ湘南台①

投稿者：ＨＰ管理員投稿日：2007年 2月24日(土)12時03分38秒

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≪マンション管理新時代より≫ 竣工から4年後の2001年、12年分しか立てられていなかった修繕計画を、向こう30年分、作成した。竣工24年目の機械式駐車場の全面取り換え費用約4200万円など、多額な費用を必要とする修繕項目を追加した。１世帯当たりの負担額は竣工時から全く変更せずに、2回の大規模修繕工事を行える計画だ。 ■管理費を戸当たり平均6000円値下げ神奈川県藤沢市のナイスステージ湘南台は、1997年に竣工した。地上6階地下1階建てに62世帯が暮らす。延べ床面積は約4800㎡だ。2007年2月時点における管理費は、戸当たり平均月額1万5500円。修繕積立金は同じく1万2000円だ。1世帯当たりの負担の合計額である2万7500円は、竣工時から変わっていない。実は02年に修繕積立金を戸当たり平均月額6000円値上げしているが、同時に管理費を同額だけ引き下げて、各世帯の負担分は変えなかった。管理費を引き下げることができたのは、01年に委託内容を見直して年間で180万円の支出を抑制し、翌年に管理会社を変更してさらに年間390万円の支出を減らせたからだ。 ■機械式駐車場の予防的措置をなくすマンションには、地下2段式で62台を収容できる機械式駐車場がある。当初は毎年のメンテナンス費用として、定期点検80万円、塗装工事60万円、定期交換部品90万円の合計230万円を予算に計上していた。決して少ない額ではない。故障を未然に防ぐために定期的にスイッチの部品を交換していたが、01年の見直しで、管理組合は「スイッチは不具合が現れたときだけ部品を取り替える」という方針に改めた。この方針転換で、定期交換部品の費用は年間30万円程度に抑えられ、約60万円の剰余金が生まれた。もちろん、安全に影響を与える可能性のある定期点検費と塗装工事費は絶対に削らない。それでも年に4、5回は、スイッチの誤作動で車を出せなくなるトラブルが起きているとのこと。居住者から不満の声は出ないのだろうか。このプランを編み出した前理事長の内藤正裕さんは、「事前に十分広報したので、みなさん『命にかかわるような大きな問題ではない』と理解されています。予備の交換部品を管理組合で保管しているので、復旧にも時間はかかりません」と話す。内藤さんは理事2年、顧問3年を経て、06年に理事長を務めた。現在は、1居住者ながら、マンションのホームページの作成を手伝っている。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_676.html

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